Droga do domu — zakup mieszkania w Szwecji

W Szwecji dominują trzy rodzaje mieszkań:

1. Nieruchomość, szw. fastighet — mieszkasz we własnym domu na własnej działce. Jeżeli zdecydujesz się na zakup domu z działką, samodzielnie decydujesz i odpowiadasz w zasadzie za wszystko, co jest związane z Twoim miejscem zamieszkania.
   

2. Mieszkanie własnościowe, szw. bostadsrättslägenhet — mieszkasz w mieszkaniu i posiadasz prawo do zamieszkiwania tam. Ty i inni mieszkańcy budynku jesteście właścicielami nieruchomości i członkami wspólnoty mieszkaniowej, po szwedzku bostadsrättsförening. 
   

3. Mieszkanie czynszowe, szw. hyresrättslägenhet - mieszkasz w mieszkaniu i wynajmujesz je od właściciela. Można też wynajmować cały dom, ale najczęściej wynajmuje się mieszkanie i co miesiąc płaci czynsz.

Poza tymi trzema najbardziej popularnymi formami istnieją też inne formy zakwaterowania. Na przykład mieszkanie własnościowe bez wspólnoty mieszkaniowej, szw. ägarlägenhet. Ta forma przypomina formę spotykaną w wielu innych krajach, ale w Szwecji jest rzadkością. Kolejną formą jest dzierżawa, szw. arrende, co oznacza, że posiadasz dom, ale nie działkę, na której ten dom stoi, ziemię dzierżawisz od jej właściciela.

Jeżeli wybierzesz mieszkanie własnościowe, stajesz się równocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej i wraz z innymi członkami decydujesz w sprawach całej nieruchomości. Samodzielnie decydujesz jedynie w obrębie ścian własnego mieszkania, ale nawet tu pewne przebudowy albo remonty mogą wymagać zgody całej wspólnoty.

W zależności od wielkości wspólnoty, tzn. liczby jej członków i mieszkań, oczekiwania wobec Ciebie jako członka mogą być bardzo różne.  W uproszczeniu mówiąc, im mniejsza wspólnota, tym bardziej jej członkowie muszą się angażować. W większych wspólnotach z reguły członkowie nie muszą być bardzo zaangażowani, ale może to również oznaczać mniejszą możliwość wpływu na wspólne decyzje. Ważne, aby to wiedzieć przed podjęciem decyzji o tym, jak i gdzie chcesz mieszkać.

W Szwecji wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami (szw. mäklare) mają wykształcenie wyższe i muszą być zarejestrowani w państwowym urzędzie nadzoru Fastighetsmäklarinspektionen. Działalność pośredników jest uregulowana prawnie ustawą Fastighetsmäklarlagen, dlatego do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w Szwecji nie są potrzebni prawnicy. Pośrednik odpowiada za sporządzenie wszystkich potrzebnych dokumentów i ma kompetencje prawne w sytuacji kupna/sprzedaży mieszkania.

W Szwecji to sprzedający zatrudnia pośrednika i płaci jego wynagrodzenie. Pośrednik najczęściej ma wyłączność na sprzedaż mieszkania, co jest uregulowane prawnie umową o wyłączności. Bardzo rzadko zatem mieszkanie ma kilku pośredników. Według prawa, pośrednik ma obowiązek brać pod uwagę interesy obu stron, dlatego też w Szwecji nie są potrzebni pośrednicy ze strony kupującego. 

Pośrednik odpowiada za ogłoszenie sprzedaży mieszkania, doprowadzenie do kontaktu sprzedającego z kupującym oraz za to, aby sprzedający przekazał kupującemu wszystko, co ten powinien wiedzieć na temat mieszkania. Rolą i odpowiedzialnością pośrednika jest zatem zebranie wszystkich niezbędnych informacji i dostarczenie ich nabywcy.

W Szwecji istnieją prawne wymagania dotyczące kwoty spłaty kredytów hipotecznych, tzw. wymóg amortyzacji długu (szw. amorteringskrav), jak również zasada ograniczenia wartości kredytu (szw. bolånetak), mówiąca, że nie można pożyczyć więcej niż 85% wartości nieruchomości. Wskazane przy planowaniu zakupu mieszkania może być skontaktowanie się z kilkoma bankami, zebranie pełnych informacji o wymogach dotyczących amortyzacji i istniejących alternatywach. Zadbaj też o to, aby Twój bank już we wczesnym stadium procesu wystawił Ci promesę kredytową, tzn. zobowiązał się do udzielenia Ci pożyczki (szw. lånelöfte). Jeżeli do zakupu mieszkania będziesz potrzebować kredytu, pośrednik zapyta Cię o promesę kredytową w momencie rozpoczęcia licytacji lub przed podpisaniem kontraktu.

Istnieją różne sposoby poszukiwania mieszkań i znalezienie swojego przyszłego domu może wymagać czasu. W Internecie jest kilka portali, które mogą ułatwić i usprawnić cały proces. Najbardziej popularne strony wśród planujących zakup mieszkania to Hemnet.se oraz Booli.se, można też wejść bezpośrednio na strony poszczególnych pośredników sprzedaży nieruchomości. Na tych stronach można znaleźć statystyki cenowe, zestawienia i porównania, które mogą okazać się pomocne przy podejmowaniu decyzji. Mądrze jest odwiedzić różne dzielnice mieszkaniowe i wziąć udział w wielu prezentacjach mieszkań.

Najczęstszą formą prezentacji mieszkań na sprzedaż w Szwecji jest tzw. pokaz otwarty. Oznacza to, że pośrednik w zamieszczonym przez siebie ogłoszeniu informuje o tym, kiedy pokaz się odbędzie, i zaprasza wszystkich zainteresowanych do obejrzenia mieszkania w wyznaczonym dniu i czasie. W większości przypadków istnieje także możliwość zorganizowania przez pośrednika indywidualnych pokazów.

Coraz bardziej popularne staje się również to, że zainteresowani proszą o wcześniejszą możliwość zobaczenia mieszkania, tzn. jeszcze przed otwartym pokazem. W niektórych przypadkach może się okazać, że mieszkanie zostanie sprzedane już przed otwartym pokazem. Zainteresowani kupnem mają bowiem możliwość składania ofert w dowolnym momencie, a sprzedający może taką ofertę zaakceptować nawet przed ogłoszonym terminem otwartego pokazu. Jeżeli bardzo zależy Ci na jakimś konkretnym mieszkaniu, warto o tym poinformować pośrednika sprzedającego już we wczesnym stadium procesu. 

Ważne jest, aby w czasie pokazu dokładnie obejrzeć mieszkanie. Jako kupujący masz bowiem obowiązek zbadania obiektu (szw. undersökningsplikt). Oznacza to, że po zawarciu umowy kupna/sprzedaży nie możesz wymagać od sprzedającego podjęcia odpowiedzialności za ewentualne wady, usterki i defekty, które można było wykryć w mieszkaniu przed podpisaniem kontraktu. Dokładne badanie może być utrudnione w czasie otwartego pokazu, dlatego mądrze jest umówić się na pokaz indywidualny. Możesz wtedy w spokoju dokładnie przyjrzeć się wszystkiemu w mieszkaniu, zanim podejmiesz decyzję.

Nierzadko też przy oglądaniu mieszkania korzysta się z usług inspektorów budowlanych i rzeczoznawców. Rzeczoznawca przeprowadzi inspekcję niemal wszystkiego, ale należy pamiętać, że istnieją aspekty, których normalna inspekcja nie obejmuje. Rzeczoznawca poinformuje Cię, co wchodzi w zakres inspekcji i co musisz zbadać we własnym zakresie.

Sprzedający może również zamówić inspekcję techniczną mieszkania przed zamieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży. Jako kupujący w takiej sytuacji masz możliwość zapoznania się z protokołem inspekcji. To łatwy i wygodny sposób, ale nawet w takich przypadkach ważne jest zapoznanie się z tymi aspektami, których protokół nie obejmuje.

Jeżeli zamierzasz kupić mieszkanie własnościowe, ważne jest też zapoznanie się z finansami wspólnoty. Najczęściej wyniki finansowe wspólnoty umieszczone są w prospekcie mieszkania, który otrzymujesz na pokazie. W innym przypadku warto poprosić o możliwość zapoznania się z ostatnim raportem rocznym i statutem wspólnoty. Jeżeli nie masz wprawy w czytaniu raportów rocznych, warto poprosić o pomoc eksperta. Jeżeli na przykład zamierzasz wziąć kredyt na zakup mieszkania, Twój bank może służyć pomocą w przejrzeniu finansów danej wspólnoty mieszkaniowej. 

Relatywnie często rozpoczyna się aukcja, co w efekcie powoduje przekroczenie ceny podanej w ogłoszeniu. Cena końcowa może jednak być też niższa od ceny wyjściowej. W przypadku większości nowo wybudowanych mieszkań ustalana jest stała cena, wówczas obowiązuje kolejność zgłoszeń — osoba, która zgłosiła chęć kupna jako pierwsza, ma możliwość dokonania zakupu mieszkania.

Złożona oferta nie jest w Szwecji wiążąca dla osoby, która tą ofertę złożyła. Oferta staje się obowiązującą ceną zakupu dopiero w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży przez kupującego i sprzedającego. Sprzedający również nie ma obowiązku sprzedaży za daną cenę, może w dowolnym momencie procesu aż do chwili podpisania kontraktu wycofać się ze sprzedaży. Sprzedający może także zadecydować, że sprzeda mieszkanie osobie, która nie złożyła najwyższej oferty. 

Pośrednik ma obowiązek przekazania sprzedającemu wszystkich ofert, które pojawią się do momentu podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Zgodnie z prawem szwedzkim pośrednik jest zobowiązany do prowadzenia rejestru wszystkich biorących udział w licytacji i składanych przez nich ofert. W dniu przekazania mieszkania (szw. tillträdesdagen) zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą zapoznać się z tym rejestrem, gdy pośrednik przekazuje dokumenty po zakończeniu transakcji.

W umowie kupna-sprzedaży strony decydują o zasadach danej transakcji. Na przykład, kiedy ma nastąpić płatność. Po pierwsze zaliczka. Zwykle należy w ciągu siedmiu do dziesięciu dni wpłacić zaliczkę, która z reguły przypada w granicach 10% całej ceny sprzedaży. Resztę ceny sprzedaży wpłaca się w dniu przekazania mieszkania.

W umowie zapisuje się również postanowienia, które mają obowiązywać poza normalnie obowiązującymi zasadami. Warto przeczytać część Co wchodzi w skład mieszkania lub zapytać swojego pośrednika, jeżeli masz wątpliwości. 

W umowie kupna-sprzedaży wpisuje się także ewentualne warunki dla danej sprzedaży. Mogą to być warunki dotyczące kredytu hipotecznego lub przeglądu technicznego. Na przykład w przypadku mieszkań własnościowych warunkiem jest zawsze to, że nabywca zostanie zaakceptowany przez wspólnotę mieszkaniową i zostanie jej członkiem. Dlatego pośrednik jest zobowiązany prawem do sprawdzenia tożsamości nabywcy przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży.

W pewnych przypadkach podpisywanie kontraktu może być stresujące. Warto przed podpisaniem porozmawiać z pośrednikiem, jeżeli masz pytania lub wątpliwości. Jeżeli nadal czujesz się niepewnie, możesz poprosić bliską osobę o towarzyszenie lub zatrudnić tłumacza ustnego na czas podpisywania kontraktu. 

Okres między podpisaniem kontraktu a datą przekazania umowy to dobry czas na przygotowanie się — dla sprzedającego na opuszczenie domu, a dla kupującego na zaplanowanie przeprowadzki do swojego nowego domu. 

Sprzątanie w związku z przeprowadzką jest czymś, co dotyczy obu stron i jest jasno i wyraźnie uregulowane w umowie. Takie sprzątanie jest bardzo gruntowne i obejmuje wiele aspektów, dlatego może być trudne do wykonania samodzielnie. Sprzedający powinien zatem dowiedzieć się, jaki jest zakres takiego sprzątania, i podjąć decyzję, czy zatrudnić firmę sprzątającą, czy nie.

Jeżeli coś w mieszkaniu zepsuje się lub zostanie uszkodzone w związku z normalnym użytkowaniem i wiekiem w okresie między podpisaniem umowy a przekazaniem mieszkania, jest przyjęte, że kupujący bierze na siebie związane z tym koszty. Jeżeli natomiast coś zepsuje, zostanie uszkodzone lub znacznie pogorszy się jego funkcjonowanie w wyniku niedbałości sprzedającego lub nieszczęśliwego wypadku, zwykle za naprawę/przywrócenie funkcjonalności/wymianę odpowiada sprzedający.

Data przekazania mieszkania (szw. tillträdesdagen) to dzień, gdy wpłacasz kwotę zakupu i dostajesz klucze do swojego nowego domu. Od tej chwili to Ty przejmujesz całą odpowiedzialność za swoje nowe mieszkanie. Niezależnie od tego, czy faktycznie wprowadzasz się tego samego dnia, czy też nastąpi to w późniejszym terminie. Należy zadbać o to, by od dnia przekazania mieszkania włącznie posiadać ubezpieczenie swojego domu.

W dniu przekazania mieszkania kupujący i sprzedający spotykają się w biurze pośrednika lub w banku kupującego. Podczas spotkania pośrednik przedstawia sprzedawcy i kupującemu ostateczną wersję dokumentów sprzedaży. Pośrednik pozostaje w kontakcie z bankami sprzedawcy i kupującego i kontroluje, by wszystko poszło jak należy. Na koniec pośrednik przekazuje rejestr swoich czynności podczas trwania zlecenia sprzedaży. W dokumentacji znajduje się również historia ewentualnego składania ofert podczas trwania aukcji wraz z danymi oferentów.

Data przekazania mieszkania (szw. tillträdesdagen) to dzień, gdy wpłacasz kwotę zakupu i dostajesz klucze do swojego nowego domu. Od tej chwili to Ty przejmujesz całą odpowiedzialność za swoje nowe mieszkanie. Niezależnie od tego, czy faktycznie wprowadzasz się tego samego dnia, czy też nastąpi to w późniejszym terminie. Należy zadbać o to, by od dnia przekazania mieszkania włącznie posiadać ubezpieczenie swojego domu.

W dniu przekazania mieszkania kupujący i sprzedający spotykają się w biurze pośrednika lub w banku kupującego. Podczas spotkania pośrednik przedstawia sprzedawcy i kupującemu ostateczną wersję dokumentów sprzedaży. Pośrednik pozostaje w kontakcie z bankami sprzedawcy i kupującego i kontroluje, by wszystko poszło jak należy. Na koniec pośrednik przekazuje rejestr swoich czynności podczas trwania zlecenia sprzedaży. W dokumentacji znajduje się również historia ewentualnego składania ofert podczas trwania aukcji wraz z danymi oferentów.

Nawet przy najstaranniej przygotowanych transakcjach mogą pojawić się pytania i wątpliwości podczas całego procesu. Jeżeli pojawi się coś, czego absolutnie jako kupujący się nie spodziewałeś/-aś, zwróć się bezpośrednio do sprzedającego. W takich przypadkach pośrednik może jedynie służyć radą i informować, ale nie może działać na korzyść żadnej ze stron. Warto zapytać pośrednika, jakie obowiązują zasady i w jaki sposób rozwiązać ewentualne pojawiające się problemy. 

Jeżeli uważasz, że pośrednik popełnił jakiś błąd, możesz zwrócić się bezpośrednio do niego/niej. Jeżeli po pierwszym kontakcie nadal czujesz się niezadowolony, możesz złożyć pisemną reklamację do pośrednika. Udokumentuj proces, np. przez wysłanie reklamacji listem lub e-mailem. Jeżeli mimo wszystko nie dojdziecie do porozumienia, możesz jako konsument ubiegać się o rozpatrzenie Twojej sprawy przez Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, szwedzki urząd ochrony konsumenta na rynku nieruchomości. 

Opisujemy, jak można kupić nowo wybudowane mieszkanie własnościowe. Możesz się tu zapoznać z kolejnymi etapami – od zgłoszenia zainteresowania mieszkaniem aż do momentu, w którym jest ono gotowe do zasiedlenia.

Projekt w toku
Gdy projekt budowy mieszkań jest w toku oznacza to, że wkroczył w fazę przygotowawczą poprzedzającą sprzedaż i budowę. Zgłoś swoje zainteresowanie projektem już na tym etapie, aby otrzymać więcej informacji o związanych z nim planach. 
Możesz także otrzymać informacje, czy musisz podjąć jakieś dodatkowe kroki, by być przygotowanym, gdy ruszy sprzedaż – niektórzy deweloperzy wymagają na przykład zarejestrowania się u nich w charakterze potencjalnego nabywcy, ponieważ wpływa to na Twoje miejsce w ewentualnej kolejce przy przydzielaniu mieszkań.

Na sprzedaż
Po załatwieniu spraw osób figurujących na ewentualnych listach zainteresowanych, na stronie internetowej zostaje opublikowana oferta na pozostałe mieszkania. Nowe projekty budowlane są zwykle prezentowane w specjalnych lokalach pokazowych, które mieszczą się albo w biurze sprzedawcy albo w pobliżu placu budowy. 

Skontaktuj się z odpowiedzialnym sprzedawcą, aby uzyskać informacje o tym, jak przebiega sprzedaż w ramach danego projektu.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej/umowy przedwstępnej
Gdy zostanie Ci zaoferowane mieszkanie, na które wyrazisz zgodę, trzeba podpisać umowę rezerwacyjną albo umowę przedwstępną. Na tym etapie zalecamy sprawdzenie swojej sytuacji finansowej i uzyskanie w banku promesy kredytowej.
Jeśli chcesz uzyskać pomoc w skontaktowaniu się z bankiem, zapytaj o to sprzedawcę odpowiedzialnego za dany projekt.

Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna to swego rodzaju zgłoszenie zainteresowania, a podpisuje się ją z deweloperem. Ma to często miejsce na wczesnym etapie projektu, gdy deweloper chce sprawdzić zainteresowanie na rynku. Umowa rezerwacyjna nie jest prawnie wiążąca i w skrócie oznacza, że inwestor rezerwuje dla Ciebie określone mieszkanie za określoną opłatą rezerwacyjną. Opłata ta stanowi część ceny łącznej i zostaje odliczona w chwili ostatecznej zapłaty. 

Na tym etapie możesz jako kupujący wycofać się z zakupu i otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej po odjęciu pewnej kwoty na pokrycie kosztów administracyjnych dewelopera. 

Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna, to wiążąca umowa między Tobą a nowo utworzoną wspólnotą mieszkaniową, w której zobowiązujesz się do kupna mieszkania. Na tym etapie jest już opracowana kalkulacja kosztów finansowych, która zawiera obliczone koszty zakupu nieruchomości przez wspólnotę oraz obliczone koszty eksploatacyjne i kapitałowe. Koszty są obliczone, ale uwarunkowania mogą się zmienić i wolno wtedy zmienić warunki dotyczące na przykład wkładu, czyli ceny zakupu, opłaty miesięcznej i zasiedlenia. Jest jednak przepis, który chroni kupującego przed nieuzasadnionymi zmianami i w pewnych przypadkach daje mu prawo do wycofania się z zakupu. 

Ponieważ umowa przedwstępna jest prawnie wiążąca, kupujący może się z niej wycofać tylko w razie wprowadzenia nieuzasadnionych zmian. W przeciwnym razie zostaje to uznane za złamanie umowy, które może spowodować konieczność zapłaty odszkodowania. Jeśli wspólnota otrzymała zgodę Bolagsverket [Szwedzkiego Urzędu Rejestracji Przedsiębiorstw] na przyjmowanie zaliczek, ma prawo zawrzeć w umowie postanowienie o wpłacie przez Ciebie zaliczki na jej rzecz przy podpisaniu umowy. Wielkość zaliczki może być różna. Jeśli na wcześniejszym etapie została przez Ciebie wpłacona opłata rezerwacyjna, jej kwota zostaje zaliczona na poczet zaliczki. 

W związku z podpisaniem umowy przedwstępnej wspólnota mieszkaniowa sprawdza także, czy możesz zostać jej członkiem, jednak formalnie do przyjęcia Cię na członka wspólnoty dochodzi dopiero przy przeniesieniu własności mieszkania.

Wybór wyposażenia
W ramach wielu projektów budowy mieszkań, choć nie wszystkich, oferowana jest możliwość decydowania o wyposażeniu nowego mieszkania. Możliwości wyboru i koszty są różne dla różnych projektów. Skontaktuj się z odpowiedzialnym sprzedawcą, aby uzyskać informacje o tym, jak to wygląda w ramach danego projektu.

Umowa przeniesienia własności
Po sporządzeniu przez wspólnotę mieszkaniową planu finansowego i otrzymaniu przez nią zgody Bolagsverket na przeniesienie własności mieszkań, podpisujesz ze wspólnotą umowę przeniesienia własności, co zwykle ma miejsce kilka miesięcy przed zasiedleniem. Niejednokrotnie dokonujesz wtedy częściowej zapłaty, której kwota może być różna, ewentualnie na jej poczet zostaje zaliczona wpłacona wcześniej zaliczka. To właśnie po podpisaniu umowy przeniesienia własności stajesz się prawnym właścicielem mieszkania. 

Dane zawarte w planie finansowym stają się teraz ostateczne, a obliczone koszty zawarte w umowie przedwstępnej zostają zatwierdzone. Na tym etapie kupujący nie może wycofać się z zakupu, w przeciwnym razie zostaje to uznane za złamanie umowy, które może spowodować konieczność zapłaty odszkodowania.

Zanim wspólnota podpisze z Tobą umowę przeniesienia własności, sprawdza, czy możesz zostać jej członkiem. Jeśli wcześniej została podpisana umowa przedwstępna, Twoją zdolność do zostania członkiem wspólnoty sprawdzono już wtedy, ale dopiero teraz formalnie nim się stajesz.

Pora na sprzedaż Twojego obecnego mieszkania
Jeśli planujesz sprzedaż swojego obecnego mieszkania, pora przygotować się do tego. Pomożemy Ci przygotować plan sprzedaży, tak aby zbiegła się z zasiedleniem nowego mieszkania.

Twoje nowe mieszkanie nabiera kształtu
W czasie gdy Twoje nowe mieszkanie będzie napierać kształtu, będziesz otrzymywać na bieżąco informacje o postępie prac, a w przypadku niektórych projektów możesz otrzymać zaproszenie do odwiedzenia placu budowy w pewnych ściśle określonych terminach.

Inspekcja techniczna
Zanim przejmiesz swoje nowe mieszkanie, niezależny inspektor przeprowadza końcową inspekcję techniczną, której celem jest ocena, czy budowa została zrealizowana zgodnie ze sztuką budowlaną. Stronami są tu deweloper i wspólnota mieszkaniowa. 
Niejednokrotnie jako nabywca mieszkania uzyskasz możliwość uczestnictwa w inspekcji i możesz wtedy sprawdzić, czy wybrane przez Ciebie opcje zostały prawidłowo zrealizowane, gdyż nie są one objęte końcową inspekcją techniczną.

W końcu pora na przejęcie mieszkania
Jeśli ostateczna data przejęcia mieszkania nie została wcześniej podana w umowie przeniesienia własności, musi zostać podana najpóźniej na trzy miesiące przed przejęciem. Ostateczna zapłata ma często miejsce kilka dni przed przejęciem mieszkania, lecz powinna nastąpić najpóźniej w dniu przejęcia. W dniu przejęcia otrzymujesz klucze do swojego nowego mieszkania. 
Ponieważ niejednokrotnie dostęp do swojego nowego mieszkania uzyskuje jednocześnie więcej osób, może się zdarzyć, że zostanie Ci podany ustalony wcześniej termin korzystania z windy, by Twoja przeprowadzka mogła odbyć się jak najsprawniej.

Ciesz się swoim nowym mieszkaniem
Zakup nowo wybudowanego mieszkania jest z reguły znacznie dłuższym procesem niż kupno istniejącego mieszkania, ale gdy poczujesz, że jesteś pierwszą osobą mieszkającą właśnie w tym miejscu, stwierdzisz, że warto było czekać.