Felansvar vid köp av bostadsrätt och fastighet

När du köper en bostadsrätt är det viktigt att förstå vilket felansvar som gäller efter köpet. Till skillnad från köp av fastighet regleras fel i bostadsrätt främst av köplagen eftersom en bostadsrätt juridiskt räknas som lös egendom. Samtidigt ger praxis och regler kring fastighetsköp vägledning för hur felansvaret ska bedömas.

I de flesta fall säljs en bostadsrätt i befintligt skick, vilket innebär att köparen accepterar bostaden i det skick den är vid kontraktsskrivningen. Det finns dock situationer där säljaren fortfarande kan bli ansvarig för fel som upptäcks efter köpet.

Som säljare ansvarar du alltid för de uppgifter, garantier och utfästelser du lämnar om bostadsrätten. Du ansvarar också om bostadens skick försämras mellan kontraktsskrivning och tillträde på grund av en skada eller annan oförutsedd händelse.

Däremot ansvarar du normalt inte för:

• Normalt slitage.

• Åldersrelaterade brister.

• Fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning.

En av de viktigaste reglerna vid köp av bostadsrätt är köparens undersökningsplikt. Den innebär att köparen noggrant ska undersöka bostaden före köpet. Fel som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning kan normalt inte åberopas i efterhand.

Om det finns tecken på ett fel utökas undersökningsplikten. Köparen kan då behöva genomföra en mer omfattande granskning eller anlita en besiktningsman för att undersöka bostaden närmare.

Det är viktigt att känna till att en besiktning i sig inte automatiskt innebär att undersökningsplikten är uppfylld.

Köparens ansvar gäller inte bara själva lägenheten. Det omfattar även relevanta uppgifter om bostadsrättsföreningen, exempelvis:

• Föreningens ekonomi.

• Planerade renoveringar.

• Kommande avgiftshöjningar.

• Underhållsplaner och större investeringar.

Därför är det viktigt att läsa föreningens senaste årsredovisning och annan tillgänglig information innan köpet genomförs.

Samtidigt som köparen har en långtgående undersökningsplikt har säljaren en upplysningsplikt. Det innebär att du bör informera om fel, brister eller andra omständigheter som du känner till och som kan vara betydelsefulla för köparen.

Att vara öppen med kända fel minskar risken för tvister och bidrar till en tryggare bostadsaffär för båda parter.

För att ett fel ska kunna betraktas som ett dolt fel i bostadsrätt krävs normalt att:

• Felet fanns vid köptillfället.

• Felet inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning.

• Felet inte rimligen kunde förväntas utifrån bostadens ålder, skick och standard.

• Felet är av väsentlig betydelse och skulle kunna ha påverkat bostadens marknadsvärde om det varit känt före köpet.

Det är dessa kriterier som avgör om säljaren kan bli ansvarig för ett fel som upptäcks efter köpet.

Om köparen upptäcker ett fel i bostadsrätten efter tillträdet måste felet reklameras inom rätt tid för att kunna göras gällande mot säljaren.

Köparen har normalt möjlighet att åberopa fel i upp till två år efter tillträdet. Däremot får köparen inte vänta i onödan. Reklamationen ska göras inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde ha upptäckts.

För att undvika osäkerhet bör köparen därför reklamera ett misstänkt fel så snart som möjligt efter att det upptäckts.

När du köper en villa, fritidshus eller annan fastighet regleras felansvar vid fastighetsköp av jordabalken. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Samtidigt ska fastigheten stämma överens med vad som avtalats mellan köpare och säljare och inte avvika från vad köparen med fog kunnat förvänta sig utifrån fastighetens skick, ålder och övriga omständigheter.

Som säljare ansvarar du alltid för de uppgifter, garantier och utfästelser som lämnats om fastigheten. Du ansvarar också för att fastigheten inte försämras mellan kontraktsskrivning och tillträde genom exempelvis brand, vattenskada eller annan olyckshändelse.

Däremot ansvarar säljaren normalt inte för:

• Normalt slitage.

• Åldersrelaterade brister.

• Fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten.

En av de viktigaste reglerna vid fastighetsköp är köparens undersökningsplikt. Den är långtgående och innebär att köparen noggrant måste undersöka fastigheten före köpet. Fel som borde ha upptäckts vid undersökningen kan normalt inte åberopas i efterhand.

Många väljer att anlita en besiktningsman för att få hjälp att undersöka fastigheten. Det är dock viktigt att känna till att en genomförd besiktning inte automatiskt innebär att undersökningsplikten är uppfylld. Det kan finnas delar av fastigheten som kräver ytterligare kontroller utöver en standardiserad överlåtelsebesiktning.

Köparens ansvar kan bli större om det finns tecken på fel eller risker i fastigheten. Det gäller bland annat om:

• Säljaren informerar om misstänkta fel eller brister.

• Besiktningsprotokollet innehåller noteringar om riskkonstruktioner eller möjliga skador.

• Köparen själv upptäcker omständigheter som ger anledning till vidare undersökning.

I dessa situationer förväntas köparen göra en mer ingående utredning innan fastighetsköpet genomförs.

Säljaren ansvarar normalt för så kallade dolda fel i fastighet. För att ett fel ska betraktas som ett dolt fel måste tre grundläggande kriterier vara uppfyllda:

• Felet ska ha funnits vid köptillfället.

• Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning.

• Felet ska inte vara förväntat utifrån fastighetens ålder, skick, pris eller övrig information som framkommit före köpet.

Dessutom krävs att felet är av sådan betydelse att det sannolikt skulle ha påverkat fastighetens marknadsvärde om det varit känt vid köpet. Om dessa kriterier är uppfyllda kan köparen ha rätt att kräva ersättning från säljaren.

Vid försäljning av fastighet kan säljaren i vissa fall begränsa sitt ansvar genom en så kallad friskrivningsklausul. En sådan klausul måste vara tydlig och noggrant formulerad för att vara giltig.

Om en friskrivning finns i köpekontraktet är det viktigt att både köpare och säljare förstår innebörden och vilka risker som övergår till köparen.

Säljarens ansvar för dolda fel i fastighet gäller normalt i upp till tio år efter tillträdet. För att kunna göra ett fel gällande måste köparen reklamera det inom denna tidsperiod.

Det räcker dock inte att reklamera inom tio år. Köparen måste också meddela säljaren inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Därför är det viktigt att agera så snart som möjligt om ett misstänkt dolt fel uppmärksammas efter köpet.