Friskrivningsklausul vid bostadsförsäljning – guide för säljare och köpare

En friskrivningsklausul är en bestämmelse i köpeavtalet som innebär att säljaren helt eller delvis begränsar sitt ansvar för fel i en bostad eller fastighet efter försäljningen. Klausulen används ofta när säljaren har begränsad kunskap om bostadens skick, till exempel vid försäljning av ett dödsbo eller en äldre fastighet.

Genom en friskrivningsklausul kan säljaren minska sitt ansvar för dolda fel och andra fysiska brister som upptäcks efter köpet. För att friskrivningen ska vara giltig måste både köpare och säljare vara överens om villkoren och låta dem skrivas in i köpekontraktet. Det är därför klokt av säljaren att vara tydlig med sin vilja att friskriva sig från ansvar redan i samband med annonsering av bostaden. På så vis kan alla intressenter buda utifrån den förutsättningen.

Det är viktigt att känna till att en friskrivningsklausul normalt endast omfattar bostadens fysiska skick. Den befriar inte säljaren från ansvar för exempelvis rättsliga fel eller andra omständigheter som inte är direkt kopplade till bostadens fysiska egenskaper. Detta enligt 4:19 Jordabalken.

Det finns huvudsakligen två typer av friskrivningsklausuler som kan användas vid försäljning av fastighet eller bostadsrätt. Vilken variant som används påverkar omfattningen av säljarens ansvar och köparens möjlighet att i efterhand göra anspråk på fel i bostaden.

En generell friskrivningsklausul innebär att säljaren helt eller i mycket stor utsträckning avsäger sig ansvaret för dolda fel och andra fysiska brister i bostaden. Köparen accepterar då att köpa fastigheten eller bostadsrätten i befintligt skick och får ett större ansvar att själv undersöka bostaden före köpet.

En begränsad friskrivningsklausul avser endast en viss del av bostaden eller en särskild funktion. Det kan exempelvis handla om att säljaren friskriver sig från ansvar för taket, dräneringen, avloppssystemet eller någon annan känd risk. I övrigt gäller säljarens ansvar enligt normala regler, vilket gör denna typ av friskrivning mer avgränsad än en generell friskrivning.

Här är tre vanliga situationer där en friskrivning kan vara aktuell:

En friskrivningsklausul i ett dödsbo är vanligt förekommande när dödsbodelägarna ska sälja en villa, fritidsbostad eller bostadsrätt. Eftersom de ofta saknar detaljerad kunskap om bostadens skick, tidigare renoveringar och underhåll kan en friskrivning bidra till att begränsa dödsboets ansvar efter försäljningen.

Läs mer om att sälja fastighet eller bostadsrätt från ett dödsbo.

Friskrivningsklausuler används också ofta när en god man eller förvaltare företräder säljaren. Eftersom den gode mannen vanligtvis inte har bott i bostaden och saknar fullständig kännedom om dess skick kan en friskrivning vara ett sätt att skapa tydliga förutsättningar för både köpare och säljare.

Om bostaden är äldre och det finns en ökad risk för framtida fel eller brister är det vanligt att säljaren vill begränsa sitt ansvar genom en friskrivningsklausul. Det kan minska risken för framtida tvister och krav som rör bostadens skick efter tillträdet.

En friskrivningsklausul vid försäljning av fastighet eller bostadsrätt behöver vara tydligt och korrekt formulerad för att vara giltig och få avsedd juridisk verkan. Otydliga eller felaktigt utformade klausuler kan i värsta fall leda till tvister och osäkerhet om vilket ansvar säljaren har efter försäljningen.

Därför bör du alltid ta hjälp av en erfaren mäklare eller jurist när en friskrivningsklausul ska användas. Fastighetsbyråns mäklare har tillgång till branschframtagna och juridiskt genomarbetade formuleringar som säkerställer att klausulen utformas på rätt sätt och anpassas efter den aktuella bostadsaffären.

Hitta din lokala mäklare hos Fastighetsbyrån här.

Syftet med en friskrivning för dolda fel är att helt eller delvis begränsa säljarens ansvar för fel som upptäcks efter försäljningen. En sådan friskrivningsklausul kan ge säljaren ett utökat skydd, men innebär ofta också att köparen tar en större risk, vilket i vissa fall kan påverka bostadens marknadsvärde och slutpris.

Ett alternativ till en omfattande friskrivning är att teckna en dolda fel-försäkring. Försäkringen kan ge ekonomiskt skydd om ett dolt fel upptäcks efter försäljningen och kan därmed skapa större trygghet för både köpare och säljare.

Det är viktigt att känna till att en dolda fel-försäkring normalt innehåller undantag och begränsningar. Fel som inte omfattas av försäkringen kan fortfarande falla under säljarens ansvar. Därför väljer vissa säljare att kombinera försäkringen med en begränsad friskrivning för dolda fel, som omfattar sådant som inte täcks av försäkringsvillkoren.

Läs mer om Fastighetsbyråns dolda fel-försäkring och vilket skydd den ger vid en bostadsförsäljning.

Om du vill använda en friskrivningsklausul vid bostadsförsäljning är det viktigt att informera om detta tidigt i processen. En friskrivning bör framgå redan i bostadsannonsen och objektsbeskrivningen, så att spekulanterna i god tid får veta att bostaden säljs med begränsat säljaransvar.

När köpare känner till villkoren från början kan de ta hänsyn till friskrivningen i sin bedömning av bostaden och sitt bud. Om informationen däremot kommer sent i processen finns det en risk att spekulanter tvekar, omprövar sitt intresse eller väljer att dra sig ur affären.

Det är också viktigt att vara medveten om att en friskrivningsklausul ofta påverkar bostadens marknadsvärde. Eftersom köparen tar över en större del av risken för eventuella fel och brister kan det leda till ett lägre försäljningspris än om bostaden säljs utan friskrivning. Att väga den minskade risken för framtida ansvar mot en eventuell prisreduktion är därför en viktig del av beslutet.

Om du funderar på att köpa en bostad som säljs med friskrivningsklausul är det viktigt att förstå vad det innebär. En friskrivning kan helt eller delvis begränsa säljarens ansvar för dolda fel i en fastighet eller fel i en bostadsrätt. Det betyder att dina möjligheter att i efterhand kräva ersättning för upptäckta fel kan vara betydligt mindre än vid ett vanligt bostadsköp.

När en bostad säljs med friskrivning behöver du som köpare vara extra noggrann med din undersökningsplikt. Det är klokt att genomföra en grundlig besiktning och noggrant gå igenom bostadens skick innan du lämnar bud. Om du saknar erfarenhet av byggtekniska frågor kan det vara en god investering att anlita en oberoende besiktningsman för att identifiera eventuella risker och framtida kostnader.

Eftersom en friskrivningsklausul innebär att köparen tar över en större del av risken bör detta också vägas in i bedömningen av bostadens värde och vilket pris du är beredd att betala. Ju mer kunskap du har om bostadens skick före köpet, desto tryggare blir affären.

Här hittar du svar på de vanligaste frågorna om friskrivningsklausuler vid köp och försäljning av bostad.