Dödsbo och försäljning av fastighet eller bostadsrätt – guide för dödsbodelägare

Innan ett dödsbo kan sälja en fastighet eller bostadsrätt måste en bouppteckning upprättas. Bouppteckningen är en juridisk handling som i ett dokument redovisar den avlidnes tillgångar, skulder och vilka personer som är dödsbodelägare. Det är också genom bouppteckningen som det fastställs vem som har rätt att företräda dödsboet vid exempelvis en bostadsförsäljning.

En bouppteckning kan upprättas av dödsbodelägarna själva, men många väljer att ta hjälp av en jurist för att säkerställa att allt blir korrekt från början. Ett felaktigt underlag kan annars fördröja försäljningen och skapa onödiga komplikationer.

Genom Fastighetsbyrån kan du få hjälp av Familjens Jurist med bouppteckning och andra frågor som rör arv, dödsbon och bostadsförsäljning.

Läs mer om juridisk rådgivning och hur vi kan hjälpa dig genom processen.

Bouppteckningen är dödsboets legitimationshandling.

När ett dödsbo ska sälja en fastighet eller bostadsrätt behövs en bouppteckning eftersom den fungerar som dödsboets legitimationshandling. Bouppteckningen visar vilka som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet, skriva under handlingar och ingå avtal om försäljningen.

För att kunna teckna ett köpekontrakt ska en bouppteckning vara upprättad. För att sedan kunna genomföra tillträdet och slutföra försäljningen behöver bouppteckningen normalt även vara registrerad hos Skatteverket. Därför är det vanligt att köpeavtalet innehåller ett villkor om att den registrerade bouppteckningen ska finnas på plats innan affären kan fullföljas.

Att se till att bouppteckningen är korrekt upprättad och registrerad i god tid kan bidra till en smidigare försäljningsprocess.

När ett dödsbo ska sälja en fastighet eller bostadsrätt är det viktigt att förstå skillnaden mellan en upprättad bouppteckning och en registrerad bouppteckning.

• Upprättad bouppteckning innebär att bouppteckningen har sammanställts och undertecknats av bouppgivaren samt två förrättningsmän. Dokumentet är då färdigt för att skickas in till Skatteverket för granskning.

• Registrerad bouppteckning innebär att Skatteverket har granskat, godkänt och registrerat bouppteckningen. Först då fungerar den som en officiell handling som visar vilka som har rätt att företräda dödsboet.

Vid försäljning av en bostad i dödsbo är den registrerade bouppteckningen ofta en viktig handling för att styrka dödsbodelägarnas behörighet och för att försäljningsprocessen ska kunna genomföras på ett tryggt och korrekt sätt.

När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt måste alla dödsbodelägare normalt godkänna försäljningen och skriva under köpehandlingarna. Om någon dödsbodelägare inte har möjlighet att närvara kan personen istället ge en fullmakt till någon annan som får rätt att företräda honom eller henne i samband med försäljningen.

För att fullmakten ska vara giltig behöver den vara skriftlig och innehålla rätt uppgifter. Eftersom formkraven är viktiga rekommenderar vi att fullmakten tas fram i samråd med mäklaren eller en jurist, så att den är korrekt utformad och fungerar för det aktuella uppdraget.

Enligt penningtvättslagstiftningen måste mäklaren genomföra en kundkännedomskontroll. Det innebär bland annat att samtliga dödsbodelägare behöver identifiera sig och styrka sin identitet, även om någon företräds genom fullmakt.

I vissa dödsbon kan tingsrätten utse en boutredningsman för att hantera dödsboets angelägenheter. Det sker ofta när dödsbodelägarna har svårt att komma överens eller när det finns andra praktiska eller juridiska skäl som gör att en oberoende person behöver ta ansvar för dödsboet.

En boutredningsman har i uppdrag att förvalta och utreda dödsboet, säkerställa att arvet fördelas korrekt och företräda dödsboet i olika frågor, exempelvis vid försäljning av en fastighet eller bostadsrätt. Om en boutredningsman har utsetts är det vanligtvis denne som ensam företräder dödsboet vid bostadsförsäljningen.

För dödsbon med många dödsbodelägare eller där det finns oenighet kan en boutredningsman bidra till en smidigare process. Det förenklar ofta även försäljningen, eftersom mäklaren i första hand behöver hantera kundkännedom och identifiering av boutredningsmannen i stället för samtliga dödsbodelägare. I vissa situationer kan dock samtycke från dödsbodelägarna fortfarande krävas.

Läs mer om boutredningsman, boutredning och arvskifte på tingsrättens webbplats.

När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt är det vanligt att en friskrivningsklausul används i köpekontraktet. En friskrivningsklausul innebär att dödsboet helt eller delvis begränsar sitt ansvar för dolda fel i en fastighet eller för vissa fel som kan uppstå efter köpet av en bostadsrätt.

Friskrivningsklausuler används ofta när kunskapen om bostadens skick är begränsad, vilket är vanligt vid försäljning av dödsbon där dödsbodelägarna kanske inte har bott i bostaden eller känner till dess historik. Genom friskrivningen minskar säljarens ansvar efter försäljningen, samtidigt som köparen får ta ett större eget ansvar för att undersöka bostaden före köpet.

Det är viktigt att känna till att en friskrivningsklausul kan påverka bostadens slutpris. När köparens möjligheter att i efterhand kräva ersättning för fel begränsas kan det påverka både intresset och värderingen av bostaden.

Läs mer om vad en friskrivningsklausul innebär och vilka regler som gäller för köpare och säljare.

När ett dödsbo äger en fastighet eller bostadsrätt uppstår ofta frågan om bostaden ska säljas av dödsboet eller först överföras till arvingarna genom arvskifte. Vilket alternativ som är bäst beror på dödsboets situation, skattefrågor och arvingarnas önskemål.

Om bostaden säljs i dödsboets namn ska också deklaration och beskattning ske av dödsboet. Dödsbodelägarna är solidariskt ansvariga för en eventuell vinstskatt till följd av bostadsaffären. Det är viktigt att särskilja skyldigheterna i egenskap av dödsbodelägare för dödsboets räkning och privatperson. 

Om bostaden istället säljs efter att dödsboet är skiftat säljer arvtagaren i egenskap av privatperson. Det innebär att bostaden ingår i arvtagarens privata deklaration tillsammans med övriga inkomster och utgifter.

I praktiken finns också annat som kan vara till fördel om man låter dödsboet sälja. Det är när tillgångarna i dödsboet inte är så stora.

• Om ett fel upptäcks i framtiden som säljaren (dödsboet) anses vara ansvarig för kan dödsboet maximalt bli skyldigt att betala vad dödsboet hade i nettotillgångar (dvs efter reglering av tillgångar och skulder). Därför brukar det rekommenderas att försäljning sker i dödsboets namn.

• Om ett fel upptäcks i framtiden där säljaren (arvtagaren eller arvtagarna) anses vara ansvarig för blir säljaren ansvarig för hela ersättningsbeloppet/skadebeloppet. Man tar då inte hänsyn till om dödsboet hade mindre tillgångar än skadans storlek.

Om dödsfallet skett för mer än fyra år sedan övergår ett oskiftat dödsbo till att anses bedriva näringsverksamhet. Skattesatsen är då annorlunda.

Om ett dödsbo ska sälja en fastighet behöver det i många fall först registreras som ägare genom en så kallad dödsbolagfart. Ansökan görs med hjälp av den registrerade bouppteckningen, som visar vilka som har rätt att företräda dödsboet. När lagfarten har beviljats är dödsboet formellt registrerat som ägare till fastigheten.

För att köparen ska kunna få lagfart på fastigheten krävs att ägarkedjan är korrekt. Därför behöver dödsboet normalt stå som lagfaren ägare innan köpet genomförs. I vissa situationer kan dock lagfartsansökan för både dödsboet och köparen hanteras samtidigt. Då registreras ägarbytet i två steg för att säkerställa att lagfarten blir korrekt.

Eftersom reglerna kring lagfart, dödsbon och fastighetsförsäljning ibland kan vara komplexa är det viktigt att ha rätt dokumentation på plats i god tid inför försäljningen.

Läs mer om lagfart, kostnader och vad som gäller vid husköp här.

När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt ska handpenning och slutlikvid normalt betalas till ett konto som tillhör dödsboet. Det säkerställer att pengarna hanteras korrekt och att samtliga dödsbodelägares rättigheter tas tillvara fram till att arvet fördelas.

Om dödsbodelägarna vill att pengarna ska betalas ut till andra konton än dödsboets krävs vanligtvis att alla dödsbodelägare är överens och lämnar en gemensam instruktion om hur utbetalningen ska ske. Innan pengarna fördelas är det viktigt att eventuella frågor kring arvsskifte, beskattning och övrig ekonomisk hantering är utredda.

När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt ska försäljningen deklareras året efter att affären genomförts. Om försäljningen resulterar i en vinst ska dödsboet normalt betala vinstskatt.

Det är därför viktigt att redan i samband med försäljningen ta höjd för kommande skatt och avsätta medel för den slutliga skattebetalningen. En noggrann beräkning av vinst eller förlust gör det enklare att planera ekonomin och undvika oväntade kostnader när deklarationen ska lämnas in.

Här kan du läsa mer om hur du beräknar vinstskatt vid bostadsförsäljning och vad som gäller i deklarationen.

Här hittar du svar på de vanligaste frågorna om dödsbon och försäljning av fastighet eller bostadsrätt.