Besiktiga hus innan köp – därför är det viktigt

Att anlita en certifierad besiktningsman för hus är en viktig del av undersökningsplikten när du ska köpa hus. En besiktningsman hjälper dig att identifiera eventuella fel, brister och underhållsbehov som kan påverka bostadens skick och framtida kostnader.

Innan du anlitar en besiktningsman är det viktigt att ta reda på vad som ingår i uppdraget. En överlåtelsebesiktning omfattar många viktiga delar av huset, men ersätter inte alltid en komplett teknisk undersökning. Besiktningen är i huvudsak okulär, vilket innebär att besiktningsmannen granskar husets synliga delar med hjälp av syn, lukt och känsel.

Vid en besiktning kontrolleras vanligtvis bland annat tak, vind, fasad, väggar, grund, våtrum, kök och fönster. En erfaren besiktningsman kan hjälpa dig att få en bättre förståelse för husets skick och ge dig ett tryggare beslutsunderlag inför ditt husköp.

Nej, en överlåtelsebesiktning är ett viktigt underlag vid husköp, men den omfattar inte alltid alla delar som ingår i köparens undersökningsplikt. Det finns flera funktioner och installationer som normalt inte ingår i en standardbesiktning och som kan behöva undersökas separat av fackmän.

Det gäller bland annat:

• Elsystem och elinstallationer

• Ventilation

• Vatten- och avloppsinstallationer

• Skorsten, murstock och eldstäder

• Egen brunn och enskilt avlopp

Om fastigheten har egen brunn eller enskilt avlopp kan det även vara klokt att ta vattenprover och kontrollera anläggningens skick och funktion. För att få en så komplett bild som möjligt av husets skick och eventuella framtida kostnader kan det därför vara bra att komplettera överlåtelsebesiktningen med ytterligare kontroller vid behov.

Riskkonstruktioner är byggnadslösningar som genom erfarenhet och forskning har visat sig vara särskilt utsatta för problem, ofta kopplade till fukt, mögel eller bristande ventilation. När du ska köpa hus är det därför viktigt att känna till vilka riskkonstruktioner som finns i fastigheten och vilka konsekvenser de kan få för framtida underhålls- och renoveringskostnader.

I ett besiktningsprotokoll framgår det vanligtvis om huset innehåller någon form av riskkonstruktion. Det innebär inte att konstruktionen är skadad, men att det finns en förhöjd risk för att problem kan uppstå över tid.

Om en besiktning visar tecken på en begynnande skada i en riskkonstruktion rekommenderas ofta en fördjupad undersökning. Eftersom riskerna är kända sedan tidigare kan det vara svårt att i efterhand rikta krav mot säljaren för fel som är kopplade till dessa konstruktioner.

En fördjupad undersökning kan exempelvis innebära att besiktningsteknikern gör håltagningar eller andra ingrepp för att kontrollera skicket i den berörda delen av huset. Vissa besiktningar inkluderar sådana moment redan från början, medan andra genomförs som en utökad besiktning efter att risker har identifierats. Vad som ingår i besiktningen framgår av uppdragsavtalet mellan dig och besiktningsmannen.

Genom att förstå vilka riskkonstruktioner som finns i huset får du som köpare bättre underlag för att bedöma fastighetens skick, eventuella renoveringsbehov och framtida kostnader.

En besiktningsklausul är ett villkor i köpekontraktet som ger köparen möjlighet att genomföra en besiktning av huset efter att kontraktet har skrivits under. Klausulen fungerar som en extra trygghet och ger köparen möjlighet att undersöka fastighetens skick innan köpet blir slutgiltigt.

Normalt gäller att köparen ska uppfylla sin undersökningsplikt innan ett husköp genomförs. Med en besiktningsklausul får köparen däremot möjlighet att besiktiga huset i efterhand och, beroende på hur klausulen är utformad, omförhandla villkoren eller frånträda köpet om allvarliga fel eller brister upptäcks.

Kostnaden för en husbesiktning varierar beroende på flera faktorer, men ligger vanligtvis mellan cirka 6 000 och 15 000 kronor. I de flesta fall är det köparen som betalar för besiktningen, medan kostnaden ibland kan ingå om säljaren redan har låtit genomföra en förhandsbesiktning.

Priset på en husbesiktning påverkas bland annat av:

• Fastighetens geografiska läge

• Husets storlek, ålder och skick

• Om besiktningen omfattar kompletterande kontroller eller fördjupade undersökningar

Även om en besiktning innebär en extra kostnad inför husköpet kan den ge värdefull information om husets skick och hjälpa dig att identifiera eventuella underhållsbehov.

Att köpa hus utan besiktning innebär en större risk för dig som köpare. Du ansvarar själv för att uppfylla din undersökningsplikt, och fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning kan du normalt inte kräva ersättning för i efterhand.

• Större ekonomisk risk – problem med exempelvis tak, dränering eller våtrum kan bli kostsamma att åtgärda.

• Svårare att hävda dolda fel – säljaren kan argumentera för att felet borde ha upptäckts innan köpet.

• Mindre kunskap om husets skick – du riskerar att missa viktiga brister och framtida underhållsbehov.

Att köpa hus är en av livets största investeringar, och en husbesiktning kan vara en viktig del av beslutsunderlaget. Genom att anlita en besiktningsman får du en bättre bild av husets skick, eventuella risker och framtida underhållsbehov. Du får också värdefull kunskap om fastigheten som kan hjälpa dig att planera kommande åtgärder och kostnader.

Många säljare väljer även att göra en besiktning före försäljningen. En förbesiktning kan ge bättre kontroll över husets skick, skapa större trygghet för spekulanter och bidra till en smidigare försäljningsprocess. I vissa fall kan den också ge möjlighet att teckna en försäkring mot dolda fel.

Oavsett om du ska köpa eller sälja hus är det viktigt att förstå vad en besiktning omfattar och vilken betydelse den kan ha för affären.

Kontakta gärna din lokala mäklare på Fastighetsbyrån om du har frågor eller funderingar kring husbesiktning, undersökningsplikt eller vad som är viktigt att tänka på inför ett husköp.