Put do doma – kupoprodaja stana u Švedskoj
Kupoprodaja stana je često i najveće životno investiranje, a može biti komplicirano razumjeti sve djelove tog procesa. Ovdje želimo da Vam olakšamo snalaženje kroz švedsko tržište nekretnina i omogućimo uvjete za sigurnu kupoprodaju.
Također imamo i mogućnost da posredujemo za tumača, koji može biti od pomoći prilikom važnih momenata vezanih za Vašu kupoprodaju. Slobodno stupite u kontakt sa nekom od naših ureda.
U niže navedenoj rubrici, dajemo opisnu sliku tržišta nekretnina Švedske, te objašnjavamo kako teče proces prilikom kupoprodaje stana.
Oblici stanovanja u Švedskoj
U Švedskoj postoje u glavnom tri oblika stanovanja:
Nekretnina (Fastighet) – Živite u sopstvenoj kući na sopstvenom zemljištu. U slučaju kada želite kupiti kuću na sopstvenom zemljištu, sami odlučujete i odgovarate za gotovo sve što je vezano za Vaše stanovanje.
Stan sa pravom stanovanja (Bostadsrättslägenhet) – Stanujete te nosilac ste prava na stanovanje u tom stanu. Vi i ostali stanari u zgradi posjedujete predmetnu nekretninu i dio ste tzv. udruge nosioca prava na stanovanje (bostadsrättsförening).
Stan sa kirijom (Hyresrättslägenhet) – Stanujete u stanu i plaćate kiriju za isti. Postoje također i kuće za iznajmljivanje ali se najčešće iznajmljuje stan i plaća mjesečna kirija.
Osim tri navedena oblika stanovanja, postoje i drugi načini stanovanja. Postoje, na primjer, vlasnički stanovi, a to je koncept kada ste sami vlasnik svog stana, bez zajedničke udruge. Ovo je slično obliku stanovanja u mnogim drugim zemljama, ali je rijetkost kao pojava u Švedskoj. Drugi oblik je zakup (arrende), što znači da ste vlasnik kuće ali ne i zemljišta na kom kuća stoji, a zemljište ste uzeli u zakup od vlasnika zemljišta.
Ako odaberete stan sa pravom stanovanje (bostadsrättslägenhet), istovremeno ćete biti član udruge nosioca prava na stanovanje.(bostadsrättsföreningen) Vi odlučujete sami jedino u okviru zidova Vašeg stana, ali i u tom slučaju može biti tako da udruga mora dati odobrenje u vezi nekih renoviranja ili naknadne dogradnje.
Postoje razlike u tome koliko se od Vas kao člana očekuje u zavisnosti od broja članova i nekretnina udruge. Prosto rečeno, što je manja udruga to je Vaš angažman kao člana udruge veći. U većim udrugama nije potreban toliki angažman, ali to može i da znači da je mogućnost utjecaja manja. Ovo je važno da znate prije nego što se odlučite gdje i kako želite da stanujete.
Uloga agenta za prodaju nekretnina (mäklare)
Svi agenti za prodaju nekretnina u Švedskoj imaju visoko obrazovanje i moraju biti registrirani kod državnih kontrolnih vlasti (Fastighetsmäklarinspektionen). Djelatnost agenata za nekretnine je regulirana posebnim zakonom, te u Švedskoj nisu potrebni advokati i pravnici kako bi se sprovela kupoprodaja nekretnine. Agent za nekretnine je taj koji je odgovoran za sačinjavanje potrebnih dokumenata, koji su pravno valjani, prilikom kupoprodaje nekretnine.
U Švedskoj je prodavatelj taj koji angažira i plaća agenta za nekretnine. Agent za nekretnine ima najčešće isključivo pravo na prodaju neke nekretnine, što se regulira ugovorom o isključivom pravu. Stoga je osobito neobično da jedan stan ima više agenata za prodaju nekretnina. Po zakonu je agent za prodaju nekretnina obavezan voditi računa o interesima obje strane, te stoga posebni agent za kupovinu nekretnina nije potreban u Švedskoj.
Agent za nekretnine je odgovoran za posredovanje nekretnine, za posredovanje između kupca i prodavca, a mora i raditi na tome da prodavatelj obavijesti kupca o svemu nužnom u vezi nekretnine. Agent za nekretnine stoga odgovara za kompletiranje neophodnih podataka, kao i za dostavljanje istih kupcu.
Priprema pred kupoprodaju stana
U Švedskoj postoji uslov koliko ste dužni otplatiti od kredita za stan (amorteringskrav), te pravilo o tome kako ne smijete uzeti kredit veći od 85 % vrijednosti stana, tzv. maksimum kredita za stan (bolånetak). Jedan savjet je razgovarati sa različitim bankama, kako biste dobili valjanu informaciju o ovim pravilima i alternativama koje biste imali prilikom planiranja kupovine stana. Također morate pribaviti pismenu potvrdu o mogućem dobivanju kredita u početku procesa. Ako Vam je potreban kredit kako biste kupili stan, Vaš agent za nekretnine će Vas pitati o tome prilikom početnog davanja ponude ili prije nego što potpišete ugovor.
Postoje razne mogućnosti za nalaženje stana, pa može biti potrebno dosta vremena za pronalaženje svog budućeg doma. Na Internet mreži postoje više web stranica koje Vam mogu olakšati i povećati učinkovitost procesa. Najpopularnije web stranice za nekretnine su Hemnet.se i Booli.se, ali možete i direktno ući na web stranicu agenta za nekretnine. Na ovim stranicama ćete naći dosta statistike o cijenama i uspoređujuće brojeve koji mogu biti od koristi. Pametno bi bilo posjetiti razne stambene kvartove i ići na što više prezentacija nekretnina.
Prezentacija nekretnina
Najuobičajeniji oblik prezentacije nekretnina u Švedskoj je tzv. otvorena prezentacija (öppen visning). To znači da agent za nekretnine, u svom oglasu, obavještava kada će se obaviti prezentacija nekretnine te da su svi interesenti dobrodošli da posjete stan određenog datuma i u određeno vrijeme. U većini slučajeva postoji i mogućnost zakazivanja prezentacije, sa agentom za nekretnine, za pojedinca.
Novija pojava, koja je i sve češća, je ta da zainteresirani zahtijevaju prijevremenu prezentaciju stana, tj. traže posjetiti i vidjeti stan prije zvanične i otvorene prezentacije. U nekim slučajevima to može rezultirati prodajom stana prije zvanične i otvorene prezentacije. Interesenti imaju zapravo mogućnost dati ponudu za stan kada god to hoće, a prodavatelj se može odlučiti da prihvati ponudu i proda nekretninu čak i prije nego što je oglas o prezentaciji nekretnine objavljen. Ako ste vrlo zainteresirani za neki stan, valja u ranoj fazi obavijestiti agenta za nekretnine o tome.
Kontrola i inspektiranje (besiktning)
Tokom prezentacije nekretnine, važno je usmjeriti pozornost na detaljnu kontrolu stana. Vi ste u svojstvu kupca zapravo dužni kontrolirati stan, što se drugačije naziva kontrolna dužnost (undersökningsplikt). To znači da ne možete, nakon potpisivanja ugovora, zahtijevati odgovornost od prodavca za eventualne greške i felere u stanu, koje ste mogli sami primijetiti. Može biti teško obaviti detaljan pregled nekretnine tokom otvorene prezentacije, pa bi zato valjalo tražiti naročitu prezentaciju. U tom slučaju možete polako i u miru pregledati stan, prije nego što se odlučite.
Nije neobično uzeti u pomoć nadzornika (beskamatni) kako biste kontrolirali stan. Nadzornik pregleda skoro sve, ali postoje stvari koje nisu obuhvaćene redovnom kontrolom. Nadzornik će Vam saopćiti koji momenti ulaze u redovnu kontrolu a koje stvari morate sami pregledati.
Prodavatelj može i angažirati nadzornika prije nego što objavi oglas na tržištu nekretnina. Kao kupac takvog stana Vi dobivate uvid u nadzorni izvještaj (besiktningsprotokoll). To je vrlo bezbolan i pogodan način ali i u tom slučaju je važno da kupac kontrolira one stvari koje nisu obuhvaćene protokolom.
Ako želite kupiti stan sa pravom stanovanja (bostadsrätt), morate se i unijeti u knjigovodstvo udruge. Često je knjigovodstvo prikazano u prospektu kojeg dobivate istodobno sa prezentacijom nekretnine. Tražite, u ostalom, uvid u godišnji obračun i statut udruge. Dobro bi bilo potražiti pomoć u slučaju da nijeste upućeni kako tumačiti godišnji obračun. Ako želite pozajmiti novac za kupovinu stana, to Vam banka može pomoći oko procjene financija udruge.
Davanje ponude
Ponude se daju relativno često, tako da cijena navedena u oglasu za nekretninu, često bude prevaziđena. Ali konačna cijena može biti i niža od početne cijene. Na većinu novoizgrađenih nekretnina, stavlja se, umjesto toga, određena cijena i tada onaj koji prvi prijavi svoju zainteresiranost, dobiva mogućnost otkupiti stan.
Ponuda u Švedskoj nije neobavezujuća za osobu koja je daje. Ponuda nije obvezujuća sve dok i kupac i prodavatelj ne potpišu ugovor. Prodavatelj nije ni u obavezi prodati za izvjesnu cijenu, već može povući prodaju kada god to želi u toku procesa, sve do potpisivanja ugovora. Prodavatelj ima, osim toga, pravo prodati nekretninu i onom tko nije dao najveću ponudu.
Agent za nekretnine je dužan izložiti prodavcu sve ponude koje se daju prije potpisivanja ugovora. Po Švedskom zakonu, agent za nekretnine mora voditi evidenciju o svim ponuđačima i ponudama koje su date. Uvid u ovu evidenciju imaju kako prodavci tako i kupci prilikom dana pristupa/preuzimanja, kada i agent predaje svoj izvještaj.
Ugovor
U ugovoru se definiraju uvjeti kupoprodaje. Na primjer, kada treba izvršiti uplatu. Prvenstveno kaparu. U normalnim okolnostima rok uplate kapare, koja obično iznosi 10 posto od kupoprodajne cijene. Ostatak kupoprodajne cijene se uplaćuje na dan preuzimanja nekretnine.
U ugovoru se regulira i to što će ulaziti u kupovinu preko onog uobičajenog. Pročitajte Što ulazi u stan? (Vad ingår i bostaden?) ili pitajte Vašeg agenta ako niste sigurni.
U kupoprodajnom ugovoru se upisuju i eventualni uvjeti kupoprodaje. Mogu, između ostalog, biti u pitanju uvjeti za stambeni kredit ili nadzor. Kada su u pitanju stanovi sa pravom stanovanja, uvijek slijedi uslov o tome da kupac mora biti prihvaćen od udruge i učlaniti se u isto. Kada se potpisuje ugovor, agent za nekretnine mora dokumentirati identitet kupca, što je po zakonu obavezno.
U nekim slučajevima može biti stresno prilikom potpisivanja ugovora. Jedan savjet je da razgovarate sa agentom za nekretnine u slučaju da imate pitanja prije potpisivanja ugovora. Ako se još uvijek osjećate nesigurnim, dobro bi bilo povesti sa sobom nekog prijatelja ili angažirati tumača, baš zbog potpisivanja ugovora.
Vrijeme između potpisivanja ugovora i preuzimanja stana
Period između potpisivanja ugovora i preuzimanja stana je pogodan za pripremu – prodavatelj da napusti dom a kupac da pristupi svom novom domu.
Čišćenje stana prilikom selidbe je nešto što se tiče obje strane, pa je jasno regulirano u ugovoru. Čišćenje stana prilikom selidbe je vrlo obimno i teško to čovjek može uraditi sam. Stoga morate, u svojstvu prodavca, saznati koliko je obimno čišćenje stana prilikom selidbe, te onda odlučiti treba li angažirati firmu za čišćenje ili ne.
Ako se nešto pokvari zbog uobičajenog habanja od starosti, između prodaje i preuzimanja nekretnine, uobičajeno je da kupac to plaća. Ako se, međutim, nešto pokvari ili znatno pogorša kao posljedica nemarnosti prodavca, ili zbog nesreće, prodavatelj je odgovoran isto nadoknadi ili izmijeniti
Dan preuzimanja stana
Dan preuzimanja stana je dan kada ste platili kupoprodajnu cijenu i kada dobivate ključeve za Vaš novi dom. Od sada imate punu odgovornost za Vaš novi dom. Bez obzira useljavate li se stvarno taj dan ili ćete to uraditi kasnije. Potrebno je pribaviti osiguranje za stan, počevši od dana preuzimanja stana.
Na dan preuzimanja stana,kupac i prodavatelj se sastaju u uredu agenta za nekretnine, ili u banci kupca. Tokom sastanka, agent za nekretnine prezentira ostalu dokumentaciju ,prodavatelju i kupcu. Agent za nekretnine stupa u kontakt sa bankom kupca i prodavatelja, kako bi se sve obavilo kako treba. Na kraju, agent za nekretnine predaje izvještaj koji opisuje momente koje je obavljao tokom zadatka. U dokumentaciju ulazi i evidencija ponuda, koja govori o tome tko su bili učesnici u eventualnom davanju ponuda.
Što ulazi u stan?
Što sve spada u pokretne stvari koje pripadaju stanu, u Švedskoj, je regulirano zakonom. Primjeri pokretnih stvari koje pripadaju stanu i koje se obično ostavljaju prilikom prodaje su garderobijeri, štednjak, hladnjak, friz, stroj za rublje te stroj za sušenje rublja. Slobodno pitajte Vašeg agenta za nekretnine. Prodavatelj može odstupiti od ovih pravila. U tom slučaju je bitno to obavijestiti ranije u procesu, najbolje prije prezentacije nekretnine. Izuzetke od pravila treba regulirati ugovorom koji se potpisuje od strane kupca i prodavatelja.
Ako nešto ipak pođe pogrešno
Čak i kada se kupoprodaja odvija u najboljem redu, mogu uz put nastati nedoumice. Ako se pojavi nešto što Vi kao kupac niste očekivali, to se odmah obratite prodavcu. U tim slučajevima, agent za nekretnine može jedino upućivati i informirati obje strane, ali ne i držati stranu kupca ili prodavca. Slobodno pitajte Vašeg agenta za nekretnine, što važi i kako da postupite u rješavanju eventualnih problema.
Ako pak smatrate da je agent za nekretnine negdje pogriješio, morate se izravno njemu obratiti. Ako ste još uvijek nezadovoljni nakon prvog kontakta, potrebno je da uputite pismenu reklamaciju agentu za nekretnine. Dokumentirajte proces tako što ćete primjerice dostaviti reklamaciju pismom ili E-poštom. Ako se i posle toga ne složite, Vi se možete u svojstvu kupca, žaliti Savjetu za reklamacije tržišta nekretnina (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd).
Nyproduktion - Uputa za kupnju stana sa pravom stanovanja (bostadsrätt)
Postupak kupnja stana sa pravom stanovanja je slijedeći: Ovdje možete pratiti korake kupnje – od prijave interesovanja za neki stan, pa sve do trenutka kada stan postaje spreman za useljenje.
“U toku“ (På gång)
“U toku“ označava da je projekt izgradnje stanova u pripremnom stadiju, pred buduću prodaju i izgradnju. Prijavite interesovanje (intresseanmälan) za projekt već sada, kako biste dobili više informacija o planovima za projekt
Također možete dobiti informacije o tom treba li uraditi nešto dodatno, kako biste bili pripremljeni kada prodaja počne, obzirom na to da je kod izvjesnih graditelja potrebno biti prijavljen kao interesent, što će upravljati Vašim eventualnim rednim mjestom
Za prodaju (Till Salu)
Kada se obrada eventualnog spiska interesenata okonča, ostatak stanova će se ponuditi putem oglasa, na početnoj web stranici. Novi građevinski projekti se često predstavljaju u posebnim izložbenim prostorijama, tj. ili u uredu agenta za nekretnine ili u blizini gradilišta.
Kontaktirajte odgovornog agenta za prodaju nekretnina, kako biste dobili informacije o tom na koji način će prodaja stanova aktualnog projekta biti obavljena.
Potpisivanje ugovora o rezervisanju (bokningsavtal)/predugovora (förhandsavtal)
Nakon pristanka na stan, ako Vam je isti prethodno ponuđen, dolazi vrijeme za potpisivanje ugovorora o rezervaciji ili predugovora. U ovoj fazi Vam savjetujemo da preispitate svoje materijalno stanje i da od Vaše banke tražite obećanje za kredit (lånelöfte).
Ako Vam je potrebna pomoć vezano za kontakt osobu iz banke, obratite se agentu za nekretnine (mäklare), odgovornom za projekt.
Ugovor o rezervisanju (bokningsavtal)
Ugovor o rezervisanju je oblik prijave interesovanja za neki stan i potpisuje se sa graditeljem stanova. Ovo se često obavlja u ranoj fazi projekta kada se javlja potreba za ispitivanjem interesovanja (potražnje) na tržištu. Ugovor o rezervaciji nije pravno obavezujući i ukratko znači da investitor rezerviše izvjestan stan za Vas, uz plaćanje izvjesnog avansa (bokningsavgift). Avans čini dio konačne cijene i odbija se prilikom plaćanja ukupnog iznosa.
U ovoj fazi Vi u svojstvu kupca može da odustanete od kupnje i da povratite avans, ali umanjen za sumu koja će pokriti administrativne troškove graditelja.
Predugovor (Förhandsavtal)
Predugovor je obavezujući ugovor između Vas i novonastalog udruženja za nosioce prava na stanovanje, u kojem se obavezujete na kupovinu stana. U ovoj fazi je urađen ekonomski obračun troškova, koji prikazuje obračunate troškove udruženja za vođenje brige o zgradi kao i troškove održavanja zgrade i troškove vezane za kapital. Troškovi su obračunati i uslovi se mogu i smiju mijenjati vezano za učešće tj kupoprodajnu cijenu (köpeskilling), mjesečnu kiriju i useljenje. Međutim, postoji zakonska regulativa koja štiti kupca od neosnovanih promjena uvjeta, što u nekim slučajevima daje kupcu pravo da odustane od kupnje.
Kako je predugovor pravno obavezujući, kupac ne može odustati od kupovine osim u slučaju neosnovanih promjena uvjeta. To se smatra kršenjem ugovora i može dovesti do novčane kazne. U slučaju da udruženje posjeduje dozvolu, izdanu od Centralnog registra za privredne subjekte (Bolagsverket), za primanje unaprijed plaćenog novca, to imaju pravo da od Vas traže kaparu za udruženje prilikom potpisivanja ugovora. Iznos kapare može da varira. U slučaju da ste u prethodnoj fazi uplatili avans (bokningsavgift), isti će se uračunati u iznos kapare.
Istovremeno sa potpisivanjem predugovora, Udruženje za nosioce prava na stanovanje će Vas, kao budućeg člana udruženja, provjeriti (medlemskapsprövning). Međutim, nećete biti formalno primljeni u udruženje, dok se ne izvrši primopredaja stana.
Ugovor o definisanju interijera
U mnogim, ali ne i u svim, građevinskim projektima, se nudi prilika da budući stanari sudjeluju u određivanju interijera. Izbor i razlike u cijenama variraju između projekata. Kontaktirajte odgovornog agenta za prodaju nekretnina, kako biste dobili informacije o tom na koji način će prodaja stanova aktualnog projekta biti obavljena.
Ugovor o prijenosu stana sa pravom na stanovanje
Kada Udruženje za nosioce prava na stanovanje (bostadsrättsföreningen) sačini ekonomski plan, i dobije odobrenje od Centralnog registra za privredne subjekte (Bolagsverket) da prepusti stan sa pravom na stanovanje (bostadsrätt) budućim stanarima, Vi ćete tada potpisati ugovor o prijenosu stana sa udruženjem za nosioce prava na stanovanje. Ovo se obično obavlja nekoliko mjeseci prije useljenja. U većini slučajeva dajete kaparu čiji iznos može da varira, a iznosi koji su eventualno ranije, unaprijed, plaćeni, će se uračunati te odbiti. Prilikom potpisivanja ugovora o prijenosu stana sa pravom na stanovanje (upplåtelseavtal), Vi pravno gledano postajete vlasnik stana.
Podaci u ekonomskom planu su sada konačni i obračunati izdaci iz predugovora su sada zaključeni. Kupac u ovoj fazi ne može odustati od kupovine, jer bi se to smatralo kršenjem ugovora i dovelo bi do novčane kazne.
Prije nego što udruženje potpiše ugovor o prijenosu stana sa pravom na stanovanje, isto će preispitati da li Vas je moguće primiti kao člana udruženja. Ako ste ranije potpisali predugovor, preispitivanje članstva je izvedeno prilikom potpisivanja ugovora, ali ste tek sada formalno primljeni kao član.
Došlo je vreme da prodate Vaš sadašnji stan
Ako imate u planu da prodate Vaš sadašnji stan, vreme je za pripreme. Ako imate u planu da prodate Vaš sadašnji stan, vrijeme je za pripreme.
Izgradnja Vašeg novog stana
Tokom izgradnje Vašeg stana, kontinuirano ćete dobivati informacije o napredovanju radova. Nekim projektima je predviđen poziv za posjetu gradilištu u određenom vremenu.
Tehnički prijem objekta
Prije nego što uselite u Vaš stan, mora se obaviti tehnički prijem od strane nezavisnog kontrolora, koji će procijeniti da li je građevina odrađena po stručnim pravilima Stranke su graditelj stanova (bostadsbyggaren) i udruženje za nosioce prava na stanovanje (bostadsrättsföreningen).
U većini slučajeva Vi koji ste kupac stana dobivate mogućnost da prisustvujete, te možete da kontrolirate da su izbori koji ste napravili u vezi interijera sprovedeni, koji inače nijesu obuhvaćeni završnim tehničkim pregledom.
Napokon je došlo vrijeme za preuzimanje stana
Ako u ugovoru o prijenosu stana sa pravom na stanovanje (upplåtelseavtal) nije definiran dan preuzimanja stana, to se mora objelodaniti najkasnije tri mjeseca prije dana preuzimanja stana. Konačna uplata se obavlja par dana prije dana preuzimanja stana, ali se najkasnije mora obaviti na dan preuzimanja stana. Na dan preuzimanja stana, dobivate ključ od Vašeg novog stana.
Obzirom na to da u većini slučajeva više stanara preuzima svoje stanove istodobno, moguće je da će Vam se odrediti vrijeme kada možete koristiti lift, kako bi Vaše seljenje proteklo glatko
Uživajte u Vašem novom stanu
Kupovina novoizgrađenog stana je, po pravilu, duži proces nego kupovina postojećeg stana, ali kada osjetite kako je biti prvi stanar u tom stanu, onda ćete pomisliti da je bilo vrijedno čekati.
Šest brzih savjeta na putu ka – domu!
Stvorite sebi dobru sliku tržišta nekretnina – Gledajte statistiku i oglase nekretnina na: Hemnet.se, Maklarstatistik.se ili početne stranice agencije.
Također morate pribaviti pismeno obećanje za kredit – Razgovarajte sa više banaka o financiranju stana i o tome koja pravila važe u Švedskoj.
Idite na više prezentacija nekretnina – Posjetite razne kvartove za stanovanje, kako biste stvorili sliku o tome gdje želite stanovati i koje kriterije da zadovoljite u Vašem budućem domu.
Zapamtite da ponude nisu vezujuće i da ništa nije gotovo pre nego što kupac i prodavatelj potpišu ugovor.
Postavite puno pitanja agentu za nekretnine i iskoristite njegovo znanje. Agenti za nekretnine se u Švedskoj angažiraju od strane prodavatelja ali oni također moraju voditi računa o najboljim interesima kupca.
Ne zaboravite pregledati stan – U Švedskoj kupac ima dužnost kontrolirati stan. Precizno kontrolirajte stan koji želite kupiti i po potrebi angažirajte nadzornu osobu. Ako planirate kupiti stan sa pravom stanovanja, važno je kontrolirati ekonomiju udruge.