Visningsbock

Dolda fel

Dolda fel – vad är det för fel?

Vid köp eller försäljning av bostäder är det vanligt att stöta på begreppet dolt fel. Här tittar vi närmare på vad som anses vara ett dolt fel. Vad du bör tänka på, såväl som köpare eller säljare. Och vad som reglerar dolda fel. 

2022-10-06

Om vi börjar med fel i fastigheter så regleras detta i Jordabalken. En mycket gammal lagstiftning i grunden - men som är väl fungerande. Det är i 4 kapitlet 19§ vi hittar reglerna.  I korta drag talar lagen om att en säljare av en fastighet med eller utan byggnad har ansvar för dolda fel i 10 år efter det att köparen tillträtt huset.  

Dolt fel eller förväntat slitage? 

Dolda fel är fel som har funnits i bostaden redan när du köpte den - men som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning. Det krävs också att felet inte ska vara förväntat utifrån bostadens skick, ålder, konstruktion eller den information som givits vid köpet. Sådant som bostadens ålder och normalt slitage kan aldrig anses vara dolda fel.  Tätskikt i ett 30 år gammalt badrum som helt plötsligt börjar släppa igenom fukt räknas exempelvis inte som ett dolt fel utan anses vara ett förväntat slitage.  

Vad krävs för att något ska räknas som ett dolt fel? 

Det finns alltså tre kriterier som ska vara uppfyllda för att köparen ska nå framgång att åberopa säljarens ansvar för dolt fel:   

  1. Felet ska ha funnits vid köptillfället

  2. Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning.  

  3. Felet ska inte vara förväntat utifrån ålder, skick och konstruktion.  

Den vanligaste orsaken till tvister gällande dolda fel 

Förutom dessa ovanstående kriterier har vi ytterligare en förutsättning som kommer att påverka utgången. Nämligen frågan om säljaren fått för mycket betalt för sin bostad med facit i hand? Hade slutpriset blivit lägre om köparen känt till felet från första början? 

Det är inte ovanligt att just detta framkallar tvist mellan parterna - därför kan många fall tvingas avgöras i domstol.  Åberopa fel - så snart du upptäckt felet 

 Det finns ännu en faktor som alltid har stor betydelse för hur saken kommer att bedömas. Och det är tidsfaktorn. Du måste reklamera och åberopa eventuella fel så snart du upptäckt felet - eller borde ha upptäckt det.  

En alltför sen reklamation från köparen har i många fall gjort att även om säljaren det facto haft ett ansvar för ett dolt fel - så har köparen förverkat sin rätt till ersättning för alltför sen reklamation. 

Slutsats: Det här är komplext ämne. Dolda fel är inte särskilt vanliga - men de förekommer. Det som dock är vanligt är att parterna i fastighetsaffärerna tycker olika - och därför hamnar i kostsamma eller utdragna tvister.  

Försäkra dig mot kostsamma tvister 

Det finns flera produkter på marknaden i form av ansvarsförsäkringar för säljarens ansvar, som kan hjälpa både säljare och köpare. Om du ska sälja din fastighet kan det finnas goda skäl att ta en närmare titt på dessa. Som säljare är du som sagt ansvarig för dolda fel 10 år efter att köparen tillträtt huset. En dolda fel-försäkring kan ge dig en välbehövlig sinnesro. 

Här kan du läsa mer om vår Dolda fel-försäkring