Kotia kohti – asunnon ostaminen Ruotsissa

1. Kiinteistö (fastighet) – asut omassa talossa omalla tontilla. Jos haluat ostaa omalla tontilla olevan talon, olet pääsääntöisesti itse vastuussa kaikista asumistasi koskevista asioista.
   
   

2. Omistusoikeusasunto (bostadsrättslägenhet) – asut asunnossa, johon sinulla on omistusoikeus. Sinä ja muut talon asukkaat omistatte kiinteistön ja kuulutte samaan yhdistykseen, niin kutsuttuun asumisoikeusyhdistykseen. 
   
   

3. Vuokraoikeusasunto (hyresrättslägenhet) – asut asunnossa vuokralla. Talojakin tarjotaan vuokralle, mutta tavallisesti vuokrataan asuntoja, joista vuokralainen maksaa vuokraa kuukausittain.

Näiden kolmen tavallisimman asumismuodon lisäksi on lukuisa määrä erilaisia tapoja asua. Omistusasunto (ägarlägenhet) on konsepti, jossa asukas omistaa asuntonsa itse kuulumatta yhdistykseen. Se vastaa monissa muissa maissa tavallisia asumismuotoja, mutta Ruotsissa se on epätavallinen. Toinen asumismuoto on maanvuokra (arrende), joka tarkoittaa sitä, että asukas omistaa talon, mutta vuokraa tonttia maanomistajalta.

Jos valitset omistusoikeusasunnon, kuulut samalla omistusoikeusyhdistykseen ja päätät kiinteistöä koskevista asioista yhdessä talon muiden asukkaiden kanssa. Saat päättää vain omien seiniesi sisäpuolella olevista asioista, mutta tiettyihin korjaustöihin ja remontteihin saatat silti tarvita yhdistyksen luvan.

Yhdistyksen jäsenmäärä ja asuntojen määrä voi vaikuttaa huomattavasti siihen, mitä sinulta odotetaan yhdistyksen jäsenenä. Yksinkertaistaen voi todeta, että mitä pienempi yhdistys, sitä enemmän sen jäseniltä odotetaan aktiivisuutta. Suuremmassa yhdistyksessä jäsenten ei tarvitse olla yhtä aktiivisia, mutta vaikutusmahdollisuudet voivat olla pienemmät. Tämä on tärkeää tietää ennen kuin päätät, missä ja miten haluat asua.

Kaikilla ruotsalaisilla kiinteistönvälittäjillä on korkeakoulututkinto ja he ovat valtakunnallisen kiinteistönvälittäjien valvontaviranomaisen, Fastighetsmäklarinspektionenin, rekisterissä. Välittäjien toimintaa säätelee välittäjälaki (Fastighetsmäklarlagen), minkä vuoksi asuntokaupoissa ei tarvita Ruotsissa juristia. Välittäjä hoitaa asuntokaupan yhteydessä tarvittavat asiakirjat ja varmistaa niiden laillisen pätevyyden.

Ruotsissa välittäjän palvelut maksaa asunnonmyyjä. Välittäjällä on yleensä yksinoikeus myydä tiettyä asuntoa, mikä vahvistetaan sopimuksella. On erittäin harvinaista, että samaa asuntoa myy useampi välittäjä. Lain mukaan välittäjän on huolehdittava kummankin osapuolen oikeuksista, ja siksi ostaja ei Ruotsissa tarvitse välittäjää. 

Välittäjän vastuulla on välittää asuntoa, saattaa yhteen ostaja ja myyjä ja varmistaa, että myyjä kertoo kaiken, mitä ostajan pitää asunnosta tietää. Välittäjän vastuulla on siis koota kaikki tarvittava tieto ja varmistaa, että ostaja saa sen.

Ruotsissa on määritelty, kuinka paljon asukkaan pitää lyhentää asuntolainaansa (amorteringskrav) ja että lainasumma voi olla korkeintaan 85 % asunnon arvosta (asuntolainakatto, bolånetak). Kannattaa keskustella useamman pankin kanssa, jolloin saat hyvin tietoa näistä säädöksistä ja niistä vaihtoehdoista, joita sinulla on asuntoa ostaessasi. Pyydä myös kirjallinen lainalupaus jo prosessin varhaisessa vaiheessa. Jos aiot lainata rahaa asunnonostoa varten, välittäjä haluaa nähdä lainalupauksen siinä vaiheessa, kun tarjouksia aletaan tehdä tai ennen kuin allekirjoitat sopimuksen.

Asuntoa voi etsiä monin tavoin, mutta tulevan kodin etsiminen voi viedä aikaa. Verkossa on paljon sivustoja, jotka voivat helpottaa ja tehostaa prosessia. Suosituimpia sivustoja ovat Hemnet.se ja Booli.se, mutta voit mennä myös suoraan välittäjien omille kotisivuille. Näiltä sivuilta löydät paljon hintatietoja ja vertailulukuja, joista voi olla sinulle hyötyä. On viisasta käydä katsomassa erilaisia asuntoalueita ja osallistua mahdollisimman moniin asuntonäyttöihin.

Tavallisin asuntonäytön tapa Ruotsissa on niin sanottu avoin näyttö. Välittäjä kertoo asuntoilmoituksessa, milloin näyttö on, ja kaikki kiinnostuneet ovat tervetulleita tutustumaan asuntoon ilmoitettuna aikana. Useimmiten välittäjältä voi varata myös yksityisnäytön.

On yhä tavallisempaa, että mahdolliset ostajat haluavat nähdä asunnon jo ennen avointa näyttöä. Joissain tapauksissa asunto saatetaan siten myydä jo ennen avointa näyttöä. Mahdolliset ostajat voivat nimittäin jättää asunnosta tarjouksen milloin vain, ja myyjä voi päättää, hyväksyykö hän tarjouksen ja myydä asunnon jo ennen ilmoitettua näyttöä. Jos olet todella kiinnostunut tietystä asunnosta, välittäjälle kannattaa ilmoittaa asiasta hyvissä ajoin. 

Näytössä on tärkeää, että tutkit asunnon huolellisesti. Sinulla on nimittäin ostajana velvollisuus tarkistaa asunto, niin kutsuttu tarkastusvelvollisuus (undersökningsplikt). Se tarkoittaa, että et sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen voi vaatia myyjää vastuuseen sellaisista virheistä tai puutteista, jotka sinun olisi pitänyt huomata. Asunnon huolellinen tutkiminen voi olla vaikeaa avoimessa näytössä, joten voi olla viisasta pyytää yksityisnäyttöä. Silloin voit kaikessa rauhassa katsoa ja tutkia asuntoa ennen päätöksentekoa.

On varsin tavallista, että mahdollinen ostaja ottaa näytölle mukaansa tarkastajan, joka tutkii asunnon. Tarkastaja tutkii lähes kaiken, mutta on asioita, joita normaali tarkastus ei sisällä. Tarkastaja kertoo sinulle, mitkä asiat kuuluvat tarkastuksen piiriin ja mitkä asiat sinun pitää tutkia itse.

Myyjä voi myös tarkastuttaa asunnon ennen kuin laittaa sen myyntiin. Sellaisen asunnon ostaja voi tutustua tarkastusraporttiin. Tämä on kätevä ja mukava käytäntö, mutta myös tällaisessa tapauksessa on tärkeää, että ostaja tarkastaa ne asiat, joita raportti ei kata.

Jos aiot ostaa omistusoikeusasunnon, sinun on perehdyttävä myös asuntoyhdistyksen talouteen. Useimmiten taloustilanne selvitetään esitteessä, jonka saat näytössä. Muissa tapauksissa sinun on itse syytä ottaa selvää tuoreimmasta vuosikertomuksesta ja yhdistyksen säännöistä. Jos et ole tottunut lukemaan vuosikertomuksia, sinun kannattaa pyytää apua. Jos esimerkiksi aiot ottaa lainaa asuntokauppaan, pankki voi auttaa sinua selvittämään asuntoyhdistyksen taloustilanteen. 

Monessa tapauksessa käydään tarjouskilpailu, jonka seurauksena asunnon hinta nousee siitä, mitä se asuntoilmoituksessa oli. Mutta lopullinen hinta voi olla myös ilmoitettua hintaa alhaisempi. Suurimmalle osalle uudisasuntoja on sen sijaan määritelty kiinteä hinta. Silloin sille, joka on ensimmäisenä ilmoittanut olevansa kiinnostunut ostamaan asunnon, tarjotaan mahdollisuutta sen ostoon.

Tarjous ei Ruotsissa sido tekijäänsä. Tarjous on sitova vasta siinä vaiheessa, kun ostaja ja myyjä ovat allekirjoittaneet ostosopimuksen. Myyjällä ei myöskään ole velvollisuutta myydä asuntoa johonkin tiettyyn hintaan vaan hän voi perua asunnon myynnin koska tahansa prosessin kuluessa ennen sopimuksen allekirjoitusta. Myyjä voi myös päättää myydä asunnon ostajalle, joka ei ole jättänyt korkeinta tarjousta. 

Välittäjän on esiteltävä myyjälle kaikki tarjoukset, jotka tulevat ennen sopimuksen allekirjoittamista. Ruotsin lain mukaan välittäjän on tehtävä luettelo kaikista tarjouksentekijöistä ja tehdyistä tarjouksista. Ostaja ja myyjä saavat tutustua tähän luetteloon sinä päivänä, kun asunnon hallintaoikeus siirtyy ja välittäjä luovuttaa pitämänsä päiväkirjan, jossa näkyvät myyntiprosessin vaiheet.

Sopimuksessa määritellään kaupan ehdot. Esimerkiksi maksuajankohta. Ensi kädessä käsiraha. Tavallisesti ostaja saa 7–10 päivää aikaa maksaa käsirahan, joka on yleensä noin 10 % ostohinnasta. Loput ostohinnasta maksetaan sinä päivänä, kun asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle.

Sopimuksessa määritellään myös, mitä kauppaan kuuluu sen lisäksi, minkä katsotaan olevan normaali käytäntö. Lue kappale Mitä asuntoon kuuluu? tai kysy välittäjältä, jos olet epävarma asiasta. 

Kauppasopimukseen kirjataan myös mahdolliset kaupan ehdot. Kyse voi olla esimerkiksi asuntolainasta tai asunnon tarkastuksesta. Jos kyseessä on omistusoikeusasunto, ehtoihin kuuluu, että asuntoyhdistyksen on hyväksyttävä ostaja ja että ostajan on liityttävä asuntoyhdistyksen jäseneksi. Kun sopimus allekirjoitetaan, välittäjän on siksi lain mukaan varmistettava ostajan henkilöllisyys.

Joissain tilanteissa sopimuksen allekirjoittaminen voi tuntua stressaavalta. Jos sinulla on jotakin kysyttävää ennen sopimuksen allekirjoittamista, keskustele välittäjän kanssa. Jos olet vieläkin epävarma, sinun voi olla viisasta ottaa mukaan joku ystävä ja turvautua tulkkiin sopimusta allekirjoitettaessa. 

Sopimuksen ja asunnon hallintaoikeuden siirtymisen välisenä aikana myyjä valmistautuu jättämään asunnon ja ostaja muuttamaan siihen. 

Muuttosiivous koskee kumpaakin osapuolta, ja siitä on tarkat säädökset sopimuksessa. Muuttosiivous on erittäin kattava toimenpide, ja sitä on vaikea tehdä itse. Myyjänä sinun onkin selvitettävä, kuinka laaja muuttosiivous on ja päätettävä, turvaudutko siivousyrityksen apuun.

Jos asunnossa särkyy jotakin sopimuksentekopäivän ja hallintaoikeuden siirtymispäivän välisenä aikana normaalista kulumisesta tai asunnon iästä johtuen, ostaja on vastuussa kustannuksista. Jos jotain sen sijaan särkyy myyjän huolimattomuuden tai jonkin onnettomuuden takia, myyjä on tavallisesti vastuussa särkyneen esineen tms. korjaamisesta tai vaihtamisesta.

Hallintaoikeuden siirtymispäivä on se päivä, jolloin maksat loput ostohinnasta ja saat avaimet uuteen kotiisi. Nyt olet täysin vastuussa uudesta asunnostasi. Riippumatta siitä, muutatko asuntoon kyseisenä päivänä vai myöhemmin. Asukkaan on hankittava kotivakuutus, jonka on oltava voimassa hallintaoikeuden siirtymispäivästä lähtien.

Hallintaoikeuden siirtymispäivänä ostaja ja myyjä tapaavat joko välittäjän toimistossa tai ostajan pankissa. Välittäjä esittelee tapaamisessa lopulliset asiakirjat myyjälle ja ostajalle. Välittäjä on myös yhteydessä ostajan ja myyjän pankkiin varmistaakseen, että kaikki sujuu, kuten pitääkin. Lopuksi välittäjä luovuttaa päiväkirjan, jossa kuvataan kaikki toimet, jotka välittäjä on tehnyt toimeksiantoa hoitaessaan. Asiakirjoihin kuuluu myös tarjousluettelo, jossa näkyy, ketkä ovat antaneet asunnosta tarjouksen.

Ruotsin laissa määritellään asuntoon kuuluvat varusteet, jotka kuuluvat myös kauppaan. Asuntoon jätetään normaalisti esimerkiksi kaapit, liesi, jääkaappi, pakastin sekä pyykinpesu- ja kuivauskone. Voit pyytää välittäjältä tarkempia tietoja. Myyjä voi poiketa näistä säädöksistä. On tärkeää, että tämä selviää prosessin varhaisessa vaiheessa, mieluiten jo ennen näyttöä. Ostajan ja myyjän välisellä sopimuksella voidaan säätää, mitä varusteita kauppaan ei kuulu.

Hoidettiinpa asuntokauppa kuinka hyvin tahansa, matkan varrella voi nousta esiin kysymyksiä. Jos tapahtuu jotakin, mitä et ole ostajana osannut odottaa, käänny suoraan myyjän puoleen. Tällaisessa tapauksessa välittäjä voi vain neuvoa ja informoida kumpaakin osapuolta, mutta hän ei voi toimia ostajan eikä myyjän puolesta. Voit kysyä välittäjältä asiaa koskevista säädöksistä ja pyytää neuvoa, kuinka mahdolliset ongelmat ratkaistaan. 

Jos välittäjä on mielestäsi tehnyt virheen, voit kääntyä suoraan hänen puoleensa. Jos olet ensimmäisen yhteenoton jälkeenkin tyytymätön, voit jättää välittäjälle kirjallisen reklamaation. Dokumentoi prosessi toimittamalla reklamaatio esim. postitse tai sähköpostilla. Jos ette pääse asiasta yksimielisyyteen, voit kuluttajana kääntyä Ruotsin kiinteistömarkkinoiden valituslautakunnan (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd) puoleen. 

Näin ostat uuden asumisoikeusasunnon. Seuraavassa on esitelty eri vaiheet aina siitä lähtien, kun olet ilmoittanut olevasi kiinnostunut asunnosta siihen asti, kun asunto on muuttovalmis.

Tekeillä
Tekeillä tarkoittaa, että asuntoprojektia valmistellaan ennen myyntiä ja rakentamista. Jos ilmoitat kiinnostuksestasi jo projektin tässä vaiheessa, saat enemmän tietoa projektisuunnitelmista. 
Saat myös tietoa siitä, pitääkö sinun valmistautua myynnin alkamiseen jotenkin. Jotkin asuntojen rakentajat vaativat, että olet rekisteröitynyt kiinnostuneeksi ostajaksi, koska se vaikuttaa jonotusnumeroosi asuntoja jaettaessa.

Myynnissä
Kun mahdollinen kiinnostuneiden rekisteri on käsitelty, jäljelle jääneitä asuntoja tarjotaan julkistamalla ne kotisivuilla. Uusia rakennusprojekteja esitellään usein erityisissä esittelytiloissa joko välittäjän toimistossa tai rakennuspaikan lähistöllä. 

Ottamalla yhteyttä vastaavaan välittäjään saat tietoa siitä, kuinka kyseisen projektin myyntiä hoidetaan.

Varaus- tai ennakkosopimuksen solmiminen
Jos hyväksyt sinulle tarjotun asunnon, on aika solmia joko varaus- tai ennakkosopimus. Suosittelemme, että olet tässä vaiheessa selvittänyt taloudelliset edellytyksesi ja saanut pankista lainalupauksen.
Jos tarvitset apua yhteydenotossa pankkiin, pyydä apua projektin vastaavalta välittäjältä.

Varaussopimus
Varaussopimus on yksi tapa ilmaista kiinnostus, ja se solmitaan asunnon rakentajan kanssa. Tämä tapahtuu usein jo projektin varhaisessa vaiheessa, kun markkinoiden kiinnostusta selvitellään. Varaussopimus ei sido juridisesti vaan se tarkoittaa lyhyesti sanottuna sitä, että rakennuttaja varaa sinulle tietyn asunnon tiettyä varaussummaa vastaan. Maksu on osa kokonaishintaa ja se vähennetään loppusuorituksesta. 

Voit tässä vaiheessa ostajana vielä perua kaupan, jolloin saat takaisin varaussumman, josta vähennetään rakentajan hallinnolliset kulut.

Ennakkosopimus
Ennakkosopimus on sitova ja se solmitaan sinun ja vasta perustetun asumisoikeusyhdistyksen kesken, kun sitoudut ostamaan asunnon. Tässä vaiheessa käytetään taloudellista kululaskelmaa, jossa selvitetään yhdistykselle koituvat arvioidut ostokustannukset sekä arvioidut käyttö- ja pääomakustannukset. Kustannukset ovat arvioita, ja ehdot saattavat ja voivat muuttua esimerkiksi ostohinnan, kuukausimaksun ja sisäänmuuton osalta. Laki suojaa ostajaa kuitenkin kohtuuttomilta muutoksilta, jotka antavat tietyissä tapauksissa ostajalle oikeuden perua kauppa. 

Koska ennakkosopimus on juridisesti sitova, ostaja ei voi perua kauppaa muusta syystä kuin kohtuuttomien muutosten takia. Muutoin kyseessä on sopimusrikkomus, josta voi seurata vahingonkorvausvaatimuksia. Jos yhdistys on saanut Ruotsin yhtiövirastolta (Bolagsverket) oikeuden ottaa ennakkomaksuja, sillä on oikeus sopia, että sinun on maksettava yhdistykselle ennakkoa sopimuksen solmimisen yhteydessä. Ennakkomaksun suuruus voi vaihdella. Jos olet jo aiemmassa vaiheessa maksanut varausmaksun, se huomioidaan maksussa. 

Ennakkosopimuksen solmimisen yhteydessä asumisoikeusyhdistys tekee sinusta myös jäsenyystarkistuksen. Sinut hyväksytään yhdistyksen jäseneksi muodollisesti kuitenkin vasta asunnon luovutuksen jälkeen.

Kalusteiden valinta
Monissa, ei kuitenkaan kaikissa, rakennusprojekteissa ostaja voi vaikuttaa uuden asunnon kalusteisiin. Valintamahdollisuudet ja kustannukset vaihtelevat projekteittain. Ottamalla yhteyttä vastaavaan välittäjään saat tietoa siitä, mikä on tilanne kyseisen projektin kohdalla.

 Luovutussopimus
Kun asumisoikeusyhdistys on laatinut taloussuunnitelman ja saanut Ruotsin yhtiövirastolta luvan luovuttaa asumisoikeudet, solmit asumisoikeusyhdistyksen kanssa luovutussopimuksen. Tämä tapahtuu yleensä muutamaa kuukautta ennen muuttopäivää. Monessa tapauksessa tässä yhteydessä maksetaan osamaksu, jonka suuruus vaihtelee. Mahdolliset aiemmat ennakkomaksut huomioidaan. Luovutussopimuksen myötä sinusta tulee juridisesti asunnon omistaja. 

Taloussuunnitelman tiedot pitävät nyt paikkansa ja ennakkosopimusta varten arvioidut kustannukset on vahvistettu. Ostaja ei voi tässä vaiheessa perua kauppaa vaan kaupan peruminen on sopimusrike, joka voi johtaa vahingonkorvausvaatimuksiin.

Ennen kuin yhdistys allekirjoittaa luovutussopimuksen, se tarkistaa, voidaanko sinut hyväksyä yhdistyksen jäseneksi. Jos olet aiemmin solminut ennakkosopimuksen, sinusta on jo tehty jäsenyystarkistus, mutta vasta nyt sinut voidaan muodollisesti hyväksyä yhdistyksen jäseneksi.

Aika myydä nykyinen asuntosi
Jos aiot myydä nykyisen asuntosi, nyt on aika valmistella sen myyntiä. Autamme sinua luomaan myyntisuunnitelman, joka sopii yhteen uuteen asuntoon muuton kanssa. 

Uusi asuntosi nousee
Kun uutta asuntoasi rakennetaan, saat jatkuvasti tietoa rakennustöiden etenemisestä. Joissain projekteissa saatat saada jopa kutsun tulla tutustumaan rakennustyömaalle jonakin tiettynä ajankohtana.

Tarkastus
Ennen muuttoasi uuteen asuntoosi sille tehdään lopputarkastus, jossa riippumaton tarkastaja arvioi, onko rakennustyöt tehty ammattitaitoisesti. Osapuolina ovat asunnon rakentaja ja asumisoikeusyhdistys. 
Monissa tapauksissa voit asunnonostajana olla paikalla ja tarkistaa, ovatko mahdolliset lisävarusteet haluamallasi tavalla, sillä niiden tarkastus ei sisälly lopputarkastukseen.

Vihdoinkin valmiina hallintaoikeuden siirtymiseen
Jos hallintaoikeuden siirtymispäivää ei ole ilmoitettu aiemmin luovutussopimuksessa, se on ilmoitettava viimeistään kolme kuukautta ennen hallintaoikeuden siirtymispäivääsi. Loppumaksu maksetaan yleensä muutamaa päivää ennen hallintaoikeuden siirtymistä, mutta se on maksettava viimeistään hallintaoikeuden siirtymispäivänä. Hallintaoikeuden siirtymispäivänä saat avaimet uuteen asuntoosi. 
Koska useat ihmiset pääsevät samanaikaisesti muuttamaan uuteen asuntoonsa, sinulle saatetaan antaa ennakolta sovittu aika, jolloin voit käyttää hissiä, jotta muuttosi sujuisi mahdollisimman jouhevasti. 

Nauti uudesta asunnostasi
Uudistuotantoasunnon ostaminen on yleensä paljon pidempi prosessi kuin jo olemassa olevan asunnon. Mutta se on sen arvoista, kun pääset lopulta muuttamaan uuteen asuntoosi sen ensimmäisenä asukkaana.