Buscando casa - Cómo comprar o vender una vivienda en Suecia

En Suecia hay tres modalidades principales de vivienda:

1. Finca: En sueco fastighet

   Cuando vives en una casa propia sobre terreno propio. Si decides comprar una casa en un solar propio, tú decides y eres el responsable de prácticamente todo lo relacionado con tu vivienda.
   

2. Apartamento en propiedad: En sueco bostadsrättslägenhet.
   Vives en un apartamento y posees el derecho a residir en él. Eres el propietario del inmueble junto con los demás residentes del edificio, formando una asociación, que se denomina cooperativa de propietarios (bostadsrättsförening).
   

3. Apartamento en alquiler: En sueco hyresrättslägenhet
   Vives en un apartamento arrendado. Existen también casas enteras de alquiler, pero lo más habitual es alquilar un único apartamento y pagar una suma mensual.

Aparte de las tres formas de vivienda más habituales existen otras. Por ejemplo, los denominados condominios, en sueco ägarlägenheter, un concepto en el que uno es propietario de su apartamento sin que exista una comunidad de propietarios. Esta forma se parece a la típica de muchos otros países, pero en Suecia es poco frecuente. Se trata de otra modalidad de arrendamiento (arrende), en la que eres propietario de la casa pero no del solar donde se asienta, el cual alquilas al propietario del terreno.

Si optas por vivir en un apartamento en propiedad (bostadsrättslägenhet) formarás parte de una cooperativa de propietarios (bostadsrättsförening) y decidirás sobre el inmueble junto con los demás miembros de la cooperativa. Solo tendrás poder de decisión dentro de tus cuatro paredes, aunque, incluso en este ámbito, la cooperativa de propietarios deberá dar su aprobación a determinadas reformas y obras.

Los requisitos que se esperan de ti como socio de la cooperativa pueden variar considerablemente, en función del número de miembros y de viviendas que conformen la asociación. Resumiendo puede afirmarse que cuanto más pequeña sea la cooperativa, más tendrá que implicarse como miembro de esta. En las cooperativas de mayor tamaño raras veces se exige una participación tan amplia, pero ello también puede significar que sus posibilidades de influir serán menores. Es importante tener esto en cuenta antes de decidir dónde y cómo quiere vivir.

En Suecia todos los agentes inmobiliarios tienen formación universitaria y deben estar registrados en una autoridad estatal supervisora denominada Fastighetsmäklarinspektionen. La actividad de los agentes inmobiliarios se regula mediante una ley específica (Fastighetsmäklarlagen), lo que hace innecesario recurrir a juristas o abogados para llevar a cabo la compra de una vivienda en este país. El agente inmobiliario es el encargado de elaborar los documentos requeridos y cuenta con la cualificación jurídica necesaria para realizar operaciones inmobiliarias.

En Suecia, el vendedor es quien contrata y paga al agente inmobiliario. Por lo general, el agente inmobiliario posee el derecho exclusivo de venta de una vivienda, lo cual se regula mediante un acuerdo de exclusividad. Es decir, muy raras veces una misma vivienda tendrás varios agentes inmobiliarios. La ley estipula que el agente inmobiliario debe velar por los intereses de ambas partes. Ello significa que en Suecia no se precisa que el comprador recurra a otro agente. 

El agente inmobiliario se encarga de gestionar la venta de la vivienda, encontrar compradores para los objetos de venta y asegurarse de que el vendedor comunique al comprador todo lo que este último debe saber en relación con la casa. En otra palabras, al agente inmobiliario le corresponde recopilar toda la información necesaria y velar por que se suministre al comprador.

En Suecia se aplican una serie de exigencias sobre la cuantía que deberá devolver de su préstamo, es decir, los requisitos de amortización (amorteringskrav), y una regla que establece que no puede pedirse prestado más de un 85% del valor de la vivienda, lo que se denomina techo de hipoteca (bolånetak). Le aconsejamos que consulte con distintas entidades bancarias para informarse adecuadamente sobre estas normas y acerca de las distintas alternativas disponibles a la hora de planificar su compra. Asegúrese también de obtener un compromiso de préstamo (lånelöfte) por escrito al inicio del proceso. Si necesita pedir un préstamo para adquirir la vivienda, el agente inmobiliario se lo solicitará en el inicio de la puja o antes de firmar el contrato.

Existen distintas formas de buscar vivienda y puede que tenga que dedicar algo de tiempo a encontrar su futuro hogar. En internet hallará diversos sitios web que pueden facilitarle y agilizar el proceso. Los más populares para la búsqueda de vivienda son Hemnet.se y Booli.se, aunque también puede visitar directamente las páginas web de las propias agencias inmobiliarias. Hallará aquí abundante estadísticas sobre precios y cifras comparativas que le pueden resultar de utilidad. Le aconsejamos también que visite distintas zonas de viviendas y que acuda a muchas visitas programadas.

En Suecia, la forma más habitual de mostrar una vivienda es lo que se conoce como visita abierta (öppen visning). Ello significa que el agente inmobiliario comunicará a través de un anuncio cuándo va a tener lugar la visita, invitando a acudir a todos los compradores potenciales en una fecha y hora determinadas. En la mayoría de los casos podrá también concertarse con el agente inmobiliario una visita privada.

Un fenómeno cada vez más frecuente es que los compradores potenciales soliciten una visita previa de la vivienda, es decir, acudir a ver esta antes de la visita abierta. En algunos casos, ello puede resultar en que la venta también se haga efectiva antes de la visita abierta. De hecho, los compradores potenciales tienen la posibilidad de presentar en cualquier momento una oferta sobre la vivienda, y el vendedor puede optar por aceptarla y proceder con la venta antes incluso de la visita anunciada. Por lo tanto, si tiene un gran interés por adquirir una vivienda determinada puede ser aconsejable comunicárselo cuanto antes al agente inmobiliario. 

En la visita es importante que dedique tiempo suficiente para examinar detenidamente la vivienda. De hecho, como comprador tiene la obligación de comprobar la vivienda, lo que se denomina obligación de examen (undersökningsplikt). Eso implica que, una vez firmado el contrato, no podrá exigir responsabilidades al vendedor en lo que respecta a las eventuales deficiencias y desperfectos de la vivienda que haya tenido la posibilidad de detectar. Efectuar un examen exhaustivo puede resultar complicado en el curso de una visita abierta, por lo que puede ser aconsejable reservar una visita privada que le permita estudiar con calma la casa antes de decidirse. 

Tampoco es inusual recurrir a un perito (besiktningsman) para examinar la vivienda. El perito inspeccionará casi todo, pero hay elementos que no cubre una inspección convencional. El perito le indicará las áreas que incluye la inspección y aquello que usted mismo deberá verificar.

Asimismo, el vendedor puede optar por efectuar una inspección de la vivienda antes de ponerla en venta. Como potencial comprador de la misma se le suministrará en ese caso un acta de inspección. Se trata de un procedimiento ágil y cómodo, pero también es importante como comprador comprobar los elementos que no abarca la referida acta.

Además, si lo que pretende adquirir es un apartamento en propiedad, deberá comprobar igualmente la situación económica de la cooperativa de propietarios. Normalmente en la visita se le entregará un resumen financiero. Si no es así, asegúrese de comprobar el último informe anual y los estatutos de la cooperativa. Si no está habituado a leer informes anuales, le aconsejamos que busque ayuda. Por ejemplo, en caso de solicitar una hipoteca para la compra de la vivienda, el banco podrá asistirle en el examen de la situación económica de la cooperativa. 

Con frecuencia se recurre a pujas, lo que hace que se supere el precio de la vivienda que se muestra en el anuncio. No obstante, en ocasiones el precio final es más bajo que el de salida. Ahora bien, con la mayoría de viviendas de nueva construcción se aplica un precio fijo. En ese caso, se establecerá un sistema de lista de espera, ofreciéndose la posibilidad de comprar la vivienda según el orden en que se haya manifestado el interés de compra.

En Suecia, las ofertas de compra no son vinculantes para quien las realiza. De hecho, no tendrá un carácter vinculante hasta que comprador y vendedor no hayan firmado un contrato de compraventa. El vendedor tampoco está obligado a vender a un precio determinado, pudiendo incluso anular la venta en cualquier momento hasta la firma del contrato. Asimismo, el vendedor no tiene la obligación de vender la vivienda al mejor postor. 

El agente inmobiliario debe transmitir al vendedor todas las ofertas que reciba antes de la firma del contrato. La legislación sueca establece que el agente inmobiliario ha de elaborar una relación con todos los postores y sus respectivas ofertas. Dicha lista ha de ponerse a disposición del comprador y el vendedor en la fecha de toma de posesión, cuando el agente inmobiliario hace entrega de su registro.

En el contrato se estipulan las condiciones de la operación, por ejemplo, cuándo se va a efectuar el pago.  En primer lugar se entregará una señal. Por lo general, se dispone de siete a diez días para abonar una señal, que suele corresponderse con un 10% del precio de compraventa. La suma restante se desembolsará en la fecha de toma de posesión.

En el contrato se regula también lo que incluye la compra más allá de los puntos habituales. Consulte el capítulo ¿Qué incluye la vivienda? o pregunte a su agente inmobiliario en caso de duda. 

En el contrato de compraventa se indicarán también las condiciones específicas asociadas a la compra, en caso de haberlas. Puede tratarse, entre otros, de condiciones relativas a préstamos hipotecarios o inspecciones. Por ejemplo, en el caso de los apartamentos en propiedad siempre se incluye como requisito que el comprador ha de ser admitido como miembro en la cooperativa de propietarios. Así pues, en la firma del contrato, el agente inmobiliario documentará la identidad del comprador, según establece la ley.

En algunos casos, el hecho de firmar un contrato puede originar cierto estrés. Le recomendamos que hable con su agente inmobiliario si tiene cualquier duda relacionada con la suscripción del contrato. Si todavía no se siente del todo seguro, puede ser aconsejable pedirle a un amigo que le acompañe o recurrir a un intérprete en la firma del contrato. 

El período que media entre la firma del contrato y la toma de posesión brinda un tiempo adecuado para los preparativos: al vendedor, de cara a la entrega de la vivienda; y al comprador, para la entrada en su nuevo hogar. 

La limpieza anterior a la mudanza es algo que afecta a ambas partes y que se regula claramente en el contrato. La limpieza premudanza abarca muchas cosas y puede resultar complicada de resolver por uno mismo. Por tanto, como vendedor deberá informarse del alcance de dicha limpieza y decidir luego si va a recurrir o no a una empresa de limpieza.

Si, entre la venta y la toma de posesión, algún objeto de la vivienda se rompe debido a un desgaste habitual o por antigüedad, lo habitual es que el comprador asuma el coste. Sin embargo, si algo se rompe o deteriora considerablemente por negligencia del vendedor o por accidente, el vendedor deberá encargarse normalmente de restablecerlo o sustituirlo.

La fecha de toma de posesión es el día en que usted liquida el importe de venta y recibe las llaves de su nuevo hogar. Es ahora que el comprador asume plena responsabilidad sobre la nueva vivienda, con independencia de que se mude realmente en esa misma fecha o lo haga más tarde.  Deberá tener contratado un seguro del hogar desde la misma fecha de toma de posesión.

En este día se reunirán comprador y vendedor en la oficina del agente inmobiliario o en los locales del banco del comprador. En el curso de la cita, el agente inmobiliario presentará la documentación definitiva a vendedor y comprador. El agente inmobiliario se comunicará también con las entidades bancarias del comprador y el vendedor para asegurarse de que todo esté correcto. Finalmente, el agente inmobiliario hará entrega de un registro donde se detallan los distintos pasos que ha adoptado en el desempeño de sus funciones. En la documentación se incluye también una lista de todas las ofertas recibidas y de los postores de la eventual puja.

En Suecia, la ley regula qué pertenece a una vivienda y, por tanto, ha de incluirse en una compra. Ejemplos de pertenencias que normalmente quedan incluidas son: armarios, cocina, frigorífico, congelador, lavadora y secadora. Para más información, pregunte a su agente inmobiliario. El vendedor puede introducir excepciones a dichas reglas. En ese caso, es importante que ello quede claro en una fase temprana, a ser posible antes de la visita programada. Las excepciones se harán constar posteriormente en el contrato suscrito entre comprador y vendedor.

Hasta en las operaciones inmobiliarias más eficientes pueden surgir interrogantes. Si, por ejemplo, se evidencia algo que no se esperaba como comprador, puede dirigirse directamente al vendedor. En esos casos, el agente inmobiliario únicamente podrá orientar e informar a ambas partes, pero no actuar a favor del comprador ni del vendedor. Le aconsejamos que consulte con su agente inmobiliario las normas aplicables y el procedimiento a seguir a fin de resolver los posibles problemas. 

Si, por el contrario, considera que el agente inmobiliario ha actuado de manera incorrecta en algún aspecto, deberá dirigirse directamente a este. Si sigue estando insatisfecho tras el contacto inicial, deberá presentar una reclamación por escrito al agente inmobiliario. Documente el proceso, por ejemplo, enviando la reclamación por carta o correo electrónico. Si, pese a ello, no llegan a un acuerdo, podrá trasladar el caso como consumidor al Consejo de Reclamaciones del Mercado Inmobiliario de Suecia (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd). 

Cómo comprar apartamentos en propiedad de nueva obra. Le mostramos aquí los diferentes pasos, desde su declaración de interés hasta la entrega de llaves.

En curso
«En curso» significa que el proyecto de vivienda se encuentra en fase de preparación de cara a su venta y construcción. Comunique hoy mismo su interés por el proyecto y recibirá más información acerca de la planificación del mismo. 
También puede indicársele si necesita hacer algo más como preparación antes del comienzo del proceso de venta. Por ejemplo, algunos constructores exigen darse de alta como comprador interesado para ser incluido en una posible lista de espera que se aplicará en la asignación de las viviendas.

En venta
Una vez procesado el eventual registro de interesados se ofrecerán los apartamentos restantes mediante su publicación en el sitio web. Los proyectos de nueva obra suelen presentarse en locales de muestra específicos, ya sea en la oficina del agente inmobiliario o cerca del lugar de obra. 

Comuníquese con el agente a cargo para obtener información acerca del proceso de venta de ese proyecto en concreto. 

Firma de contrato de reserva/contrato preliminar
Si se le ofrece una vivienda y la acepta, ha llegado el momento de firmar un contrato de reserva o un contrato preliminar. Llegados a este punto, le recomendamos que revise su situación económica y que solicite a su banco un compromiso de préstamo.
Si desea ayuda con el contacto bancario, pregunte al agente inmobiliario responsable del proyecto. 

Contrato de reserva
El contrato de reserva es un tipo de manifestación de interés suscrito con el constructor de la vivienda. Se suele recurrir a él en una fase temprana del proyecto, cuando se desea sondear el interés del mercado. El contrato de reserva, que no es de carácter vinculante, implica, resumidamente, la reserva por parte del constructor de una vivienda determinada a cambio de una cuota de reserva. Dicha cuota forma parte del importe total, por lo que se descontará al realizar el pago final. 

En esta fase podrá, como comprador, desistir de la compra y obtener el reembolso de la cuota de reserva, descontándose, no obstante, los costes administrativos del constructor. 

Contrato preliminar
El contrato preliminar es un acuerdo vinculante con la comunidad de propietarios de nueva constitución donde usted se compromete a comprar la vivienda. En esta fase se dispone ya de una estimación de los costes previstos por la comunidad de propietarios para la adquisición del inmueble y sobre los costes de operación y de inversión. Se trata de costes estimativos, pudiéndose modificar las premisas relativas, entre otras, a la aportación económica (es decir, el precio de compra y la cuota de comunidad) y la fecha de entrada. Ahora bien, hay una normativa que protege al comprador contra los cambios no razonables que, en algunos casos, le otorgarán el derecho a rescindir la compra. 

El contrato preliminar es vinculante, por lo que el comprador únicamente podrá rescindirlo si se introducen modificaciones no razonables. De lo contrario, se considerará un incumplimiento de contrato, lo que puede acarrear una obligación de indemnización. Si Bolagsverket (la Dirección Nacional de Registro de Sociedades de Suecia) concede licencia a la comunidad de propietarios para cobrar anticipos, esta podrá exigirle que le abone un anticipo con ocasión de la firma del contrato. El monto del anticipo puede variar. Si ya ha desembolsado una cuota de reserva, se le convalidará dicha suma. 

Además, en la firma del contrato preliminar, la comunidad de propietarios efectuará un examen de admisión sobre su persona. Sin embargo, no será admitido formalmente como miembro de la comunidad de propietarios hasta que no se haya completado la concesión de la vivienda.

Elección de interiorismo
En muchos proyectos de viviendas —pero no en todos— existe la posibilidad de escoger la equipación interior de la nueva vivienda. Las opciones disponibles y diferencias de coste dependerán de cada proyecto concreto. Comuníquese con el agente a cargo para obtener información al respecto sobre ese proyecto en concreto. 

Contrato de concesión
Una vez que la comunidad de propietarios ha elaborado un plan económico y ha obtenido autorización de Bolagsverket para conceder pisos en propiedad, podrá firmar un contrato de concesión con la comunidad, normalmente, unos meses antes de la fecha de entrada. En muchos casos, deberá realizar un pago parcial, cuyo importe puede variar, convalidándosele aquí el eventual anticipo desembolsado. El contrato de concesión es lo que lo convierte a usted en el propietario legal del apartamento. 

Los datos del plan económico se considerarán ahora como definitivos, fijándose en este momento los costes estimativos reflejados en el contrato preliminar. El comprador no podrá rescindir la compra llegados a este punto. De hacerlo, se interpretará como un incumplimiento de contrato que puede derivar en una indemnización.

Antes de la firma del contrato de concesión, la comunidad de propietarios examinará su admisibilidad como miembro de la misma. Si ha suscrito un contrato preliminar, se habrá realizado ya un examen de admisión con ocasión de este, pero es ahora cuando se le incorpora formalmente como nuevo miembro.

Hora de vender su actual vivienda
Si tiene la intención de vender su vivienda actual, ha llegado el momento de preparar la operación. Le ayudaremos a elaborar un plan de venta que se ajuste con su traslado a la nueva vivienda.

Su nueva vivienda va tomando forma
Durante la edificación de su nueva vivienda irá recibiendo continuadamente información sobre su progreso. Además, en algunos proyectos podrán invitarle a visitar la obra en un horario de visita predeterminado.

Inspección
Antes de mudarse a su nueva vivienda, un inspector independiente llevará a cabo una inspección final para determinar si la construcción se ha efectuado de manera profesional. Las partes son el constructor y la comunidad de propietarios. 
En muchos casos podrá asistir en tanto que comprador de la vivienda para comprobar que las eventuales opciones escogidas han sido correctamente implementadas, ya que la inspección final no cubre estas. 

Por fin listo para entrar
En caso de que no se haya fijado en el contrato de concesión una fecha de entrada concreta, esta deberá comunicarse con una antelación mínima de tres meses. El pago final suele realizarse una días antes de la mudanza, debiendo hacerse efectivo a más tardar en la propia fecha de entrada. Recibirá las llaves de su nueva vivienda en la fecha de entrada. 
A menudo son varias las personas que acceden a su nueva vivienda al mismo tiempo, por lo que es posible que se le asigne un horario predeterminado de uso del ascensor con el fin de agilizar al máximo su mudanza.

Disfrute de su nueva vivienda
La compra de obra nueva implica por lo general un proceso bastante más dilatado que el de la adquisición de vivienda de segunda mano, pero cuando tenga ocasión de experimentar lo que supone ser el primero en residir en ella comprenderá que la espera valió la pena.