Swedbank möte

Köpa bostad

Checklista inför köp av bostadsrätt

Här får du en överblick av vad du bör veta inför köpet av en bostadsrätt - och vad du bör se upp med. Vi går igenom 9 punkter som är bra att ha koll på - innan, under och efter ett bostadsrättsköp.

2022-06-14

1. Gör en budget och en boendekalkyl och skaffa lånelöfte

Att kontakta banken är det första steget för ditt bostadsköp. Där får du hjälp att se över din ekonomi, göra en budget och räkna på vad olika lån och amorteringar skulle betyda för dig och vilken prisnivå som passar dig och din ekonomi. Du får endast låna till 85% av vad bostaden kostar. Det innebär i praktiken att du måste ha 15% i kontantinsats.

Detta kallas för Bolånetak. Nu kan du ansöka om ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur mycket du får låna.

Med lånelöftet klart är du väl förberedd vad gäller den ekonomiska biten


På många bostadsmarknader kan det gå fort från visning till budgivning. De flesta mäklare ser därför gärna att du har ett lånelöfte klart innan du börjar buda på en bostad. 


Här kan du läsa mer om hur ett lånelöfte fungerar. 

Tänk på: Ett lånelöfte gäller bara under en begränsad period, ofta 6 månader. Om letandet efter drömboendet drar ut på tiden bör du kontakta banken igen, innan du ger dig in en budgivning.

Tänk på: Det handlar inte bara om att bo i en fin lägenhet - det handlar också om föreningens ekonomi och underhållsbehov av föreningens fastighet.

Det har också betydelse när banken ska godkänna föreningen som bolåneobjekt.


2. Hur ser drömboendet ut?

Specificera gärna vilka krav och önskemål du har på ditt nya boende. Fundera kring vilka områden som är intressanta och tänk noggrant igenom dina behov för det perfekta boendet. För många barnfamiljer och äldre personer kan exempelvis en hiss i fastigheten vara direkt avgörande.

  • Hur viktigt är det med balkong - och eventuell storlek på den?

  • Storlek på hiss?

  • Tvätta i bostaden eller i tvättstuga?

  • Är det viktigt med odlingsmöjligheter?

  • Är ett garage i fastigheten viktigt?

  • Finns det en källare eller en vind?

  • Reparationer eller renovering - vilka kostnader har du råd med?

  • Närhet till jobb, skola och vänner?

  • Närhet till kollektivtrafik?

  • Närhet till natur?

Om du har bestämt dig för vilket område som du är intresserad av kan du titta på slutpriser och prisutveckling över tid på Svensk Mäklarstatistik. När du ska göra en bostadsaffär är det viktigt att vara välinformerad om det aktuella prisläget - inte minst i storstäder där det ibland kan skilja en del på utgångspris och slutpris.

3. När ska du köpa en bostadsrätt?

Vilken tid på året är mest gynnsam för ett köp av en bostadsrätt? Marknaden för bostadsrätter ungefär lika stark året runt. Förutom kanske under högsommaren och kring juletid - då många är upptagna med annat. 

Det är viktigare att hålla koll på bostadsmarknadens läge i stort för att veta när det gynnsam att köpa eller inte. Dessvärre så kanske det inte är så lätt att välja den mest gynnsamma perioden att byta boende. Många gånger är det livet i stort som styr när vi ska slå till.


Tänk på: Är du osäker på om det är bostadsrätt eller hus som är mest intressant?  Ett husköp skiljer sig en hel del från ett köp av en bostadsrätt. Här hittar du en artikel och checklista för köp av hus.

4. Dags att gå på visning? - undersök bostaden


Tänk på att du som köpare har en omfattande undersökningsplikt, vilket innebär att det är du själv som måste undersöka och hitta eventuella fel. Du kan inte i efterhand få ersättning för uppenbara fel som du borde ha upptäckt. 


Vad räknas som dolda fel?

Dolda fel, eller fel i bostadsrätt som den korrekta benämningen lyder är fel som ligger utanför vad som är rimligt att hitta och se vid en noggrann undersökning av lägenheten. Dessa fel regleras i Köplagen. Du kan åberopa fel i bostadsrätt under de två första åren du bor i lägenheten. Normalt är det säljaren som ansvarar för sådana fel. Det finns då tre grundkriterier som ska vara uppfyllda för att fel i bostadsrätt ska kunna åberopas.

  • Felet ska ha funnits vid köptillfället

  • Felet ska inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning

  • Felet ska inte vara förväntat utifrån ålder, pris och övrig information som framkommit vid köpet

  • En ytterligare sak som påverkar är om felet får anses ha gjort skillnad för slutpriset.

Här kan du läsa mer om felansvar vid köp av bostadsrätt.

Tänk på: Ställ frågor om det är något du känner dig tveksam över. Tänk dig in i att detta skulle vara ditt hem. Finns det exempelvis inte någon balkong kan du fråga mäklaren om det är tillåtet att bygga balkonger - eller om det finns planer för det i föreningen. 

  • Gå på många visningar

  • Anmäl intresse tidigt

  • Försök tänka bort inredning - såväl lyxig som utanför din egna smak

  • Var inte blyg - mät, ställ frågor - och det är ok att kolla skåp och lådor

  • Kolla av trapphus och omgivning

Kom ihåg: Gillade du bostaden - gå på en andra visning. Ta alltid chansen att se den igen Då har du fått smälta första intrycket och kan fokusera på mindre men ack så viktiga detaljer.


5. Undvik framtida överraskningar - läs på ordentligt



Objektbeskrivningen
Under visningen eller på mäklarens hemsida ska du få en objektbeskrivning med information om bostaden och gemensamhetsanläggningar. Läs även igenom föreningens regler och stadgar - så du inte får en trist överraskning i efterhand. 


Många föreningar har numera även hemsidor där det går att hitta matnyttig information. Kolla upp vilka renoveringar som har genomförts T ex är ett förestående stambyte viktig information för dig som köpare. De allra flesta föreningar har tekniska underhållsplaner.


Där får du en bra uppfattning om hur mycket föreningen behöver sätta av eller låna till i framtiden. En viktig fråga att få svar på är också om det är en äkta eller oäkta förening.


Det kan mäklaren svara på. Vad det innebär i praktiken bör du sätta dig in i.


Här kan du läsa mer om
att bedöma en bostadsrättförenings ekonomi.


Energideklarationen
Här ska det framgå hur mycket energi huset förbrukar. Den sitter oftast anslagen i porten. Syftet med en energideklaration är att få bättre koll på var energin tar vägen - och hitta åtgärder 



Föreningens ekonomi - årsredovisningen
Tänk på att föreningens ekonomi även blir en del av din ekonomi. För de allra flesta kan årsredovisningar vara aningen svåra att läsa - ta då hjälp av någon som är van vid detta. 



Vad blir din roll i föreningen?
Vilka insatser förväntas du eller ni göra för föreningen - styrelseuppdrag, trappstädning och gårdfixardagar? Här bör du gå till dig själv och fundera på hur mycket engagemang och ansvar du är beredd på att ta eller har tid att ta. I en liten förenings krävs mer av varje medlem än vad det gör i större eller riktigt stor förening.



Gör en helhetsbedömning
Annat som är bra att ta med i en helhetsbedömning är:

  • Finns det lokaler som föreningen hyr ut?

  • Finns det hyresrätter kvar i föreningen?

  • Är vindarna bebyggda?

  • Har föreningen bundit sina lån till låga räntekostnader som snart löper ut?


6. Vad innebär underhållsansvar?

I en bostadsrättsförening står medlemmen för reparationer och underhåll av sin egen lägenhet - medan föreningen står för det som finns utanför i den övriga delen av huset. Om något råkar gå sönder inne i bostadsrätten - även om det är en olyckshändelse - är du alltså ansvarig för att laga det. Var därför särskilt noggrann med att undersöka skick på kök och badrum under visningen. Det kan förekomma skillnader mellan ansvarsfördelningen i olika föreningar. Läs därför alltid stadgarna så du vet vad som gäller.

7. Vilka kostnader kan tillkomma vid köp av bostadsrätt?

Förutom pantsättningsavgift och överlåtelseavgift kan det även tillkomma kostnad för:

  • Besiktning

  • Handpenningslån

  • Brygglån


8. Hur vinner du budgivningen?

Inför budgivningen är det bra att tänka igenom vilken strategi du vill använda dig av. Troligtvis är det flera som är intresserade av bostaden - så räkna med att det blir budgivning. Bud går att lämna muntligt eller skriftligt – över telefon, via mejl eller sms. 

Sätt gärna en övre gräns för vad du vill betala innan budgivningen börjar. Då minimerar du risken att ryckas med - för budgivningen kan gå undan om det finns flera spekulanter.


Tänk på: Ditt bud inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet.

Här är några strategier för att vinna en budgivning:

  • Buda högt - visa beslutsamhet och sätt ett högt bud direkt

  • Kontra direkt - den här strategin har samma syfte som att buda högt

  • Att sätta en tidsgräns för ditt bud kan göra att andra spekulanter inte hinner bestämma sig och buda över

  • Lägg flera låga bud - det kan sakta ned budgivningstakten och trötta ut andra spekulanter

  • Avvakta till slutet - överrumpla dina motståndare med ett sent bud

  • Lägg dig över psykologiska gränser - strax ovanför andra spekulanters troliga köptak

  • Gå all in direkt - ge ett knockout-bud

  • Ge ett bud innan visningen - säljaren kan vilja ha en snabb affär

Här hittar du mer utförliga tips för att vinna en budgivning.

9. Dags att skriva kontrakt - tänk på detta

Grattis, du har vunnit budgivningen och snart är bostaden din! Tänk på att skriva kontrakt så snart som möjligt - så att inga ytterligare bud dyker upp. Muntlig överenskommelse gäller inte. Först när alla parter skrivit är affären klar.

  • Kontraktskrivning hos mäklaren

    Kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarkontoret. Innan du skriver på avtalet är det viktigt att du försäkrar dig om att du fullt ut införstådd med vad som gäller och vad som förväntas av dig och vad som ingår i köpet.

  • Handpenningen ska betalas

    Du betalar handpenning i enlighet med kontraktet, vanligtvis 10% av köpeskillingen. I samband med köp av en bostadsrätt deponeras handpenningen hos mäklaren tills du blivit medlem i föreningen och köpet kan genomföras. Resten av köpesumman betalas på tillträdesdagen. Alla bostadsrättsköp är villkorade av att köparen godkänns som medlem i föreningen.



    Tänk på: Är det något som är oklart? Skriv inte på, förrän du har fått det förklarat för dig.


    Här hittar du en mer utförlig
    checklista inför kontraktskrivning och tillträde. 

    Lycka till med bostadsrättsköpet!