Tegelfasad på bostadshus med flera fönster och blomkruka som pryder fasaden.

Ekonomi och Juridik

Så bedömer du bostadsrättsföreningens ekonomi

När du köper en bostadsrätt är det viktigt att förstå hur föreningens ekonomi ser ut, eftersom den påverkar både dina boendekostnader och din privatekonomi över tid. Här går vi igenom vad du bör titta på i bostadsrättsföreningens årsredovisning och vilka faktorer som är särskilt viktiga att ha koll på inför ett bostadsköp.

Frågor om att byta bostad eller om bostadsmarknaden?

Fyll i dina uppgifter så kontaktar vi dig inom kort.

1. Du köper in dig i bostadsrättsföreningens ekonomi

När du köper en bostadsrätt, köper du en andel i bostadsrättsföreningen. Den andelen ger dig nyttjanderätt till en specifik lägenhet. Tillsammans med alla andra andelsägare i bostadsrättsföreningen äger ni fastigheten. Ju större andel – desto större avgift kommer du att betala till föreningens gemensamma kostnader. Därför gäller det att du har koll på ekonomin i bostadsrättsföreningen.

2. Läs föreningens årsredovisning noggrant

Av årsredovisningen framgår föreningens ekonomiska situation för det senaste året.

Se till att du har den senaste inlämnade årsredovisningen innan du börjar din granskning. Börja med förvaltningsberättelsen, som har till uppgift att informera om vad som hänt under året, till exempel om det har överlåtits bostäder eller om det tillkommit bostäder genom att föreningen låtit upplåta vindar eller ombildat hyresrätter. Här ska det också redovisas vilka eventuella lokaler föreningen har att hyra ut och om det finns lägenheter som fortfarande hyrs ut av föreningen som hyresrätter. I förvaltningsberättelsen går det att läsa hur många bostadsrätter föreningen omfattar och hur många medlemmar föreningen har.

I årsredovisningen redovisas föreningens ekonomiska situation, kostnader och inkomster som föreningen haft under året som gått, och ofta med jämförelser med tidigare år. Årsredovisningen ska innehålla en förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och eventuella tilläggsuppgifter, eller så kallade noter.

3. Vad ska du leta efter i årsredovisningen?

I resultat och balansräkningen hittar du uppgifter som ger dig möjlighet att räkna fram intressanta nyckeltal. Plocka fram miniräknaren!

Föreningens lån och långfristiga skulder
Börja med föreningens lån och långfristiga skulder. Leta efter totalbelopp på de långfristiga skulderna och föreningens totala kvadratmeter-yta. Delat med varandra får du lån fördelat på kvm. Ett snittvärde som brukar användas är 6 000 - 8 000 kronor i lån per kvadratmeter.
Avgift per kvadratmeter och år
Fortsätt med totalbelopp på föreningens inkomster av avgifterna delat med föreningens totala bostadsyta. Då får du avgiften per kvadratmeter och år, ungefär 550 - 650 kronor i årlig avgift per kvadratmeter.
Föreningens underhållsplan
Föreningens förmåga att hantera sina ekonomiska åtaganden i framtiden påverkar din månadsavgift. Det är särskilt viktigt att titta på när det gäller nya föreningar som ofta är högt belånade. Köper du på begagnatmarknaden är det viktigt att ha koll på eventuell underhållsplan och på vilka renoveringar som är utförda och vilka som ligger inom snar framtid. Finns det avsatta pengar eller kommer man att behöva höja avgifterna?

Siffrorna kan variera från stad till stad, eller mellan nyproduktion och äldre fastigheter. Fråga din mäklaren för mer information om vilka nyckeltal som gäller där du letar bostad .

En förening med låga lån per kvadratmeter som har stort underhållsbehov kan tvingas att ta nya lån i framtiden, vilket sannolikt kommer att påverka avgiften för medlemmarna.

Å andra sidan kan en förening ha lite högre lån per kvadratmeter, men ha alla stora renoveringar gjorda, och många hyresrätter kvar som genererar intäkter. Då har den föreningen också en bra bostadsekonomi.

4. Gör en helhetsbedömning av ekonomin

Annat som är bra att ta med i en helhetsbedömning och kan vara avgörande för framtida kostnadsökningar som kan påverka avgifterna;

Finns det lokaler som föreningen äger och hyr ut?
Finns det hyresrätter kvar i föreningen? Är vindarna bebyggda? Hyresrätter och ej utnyttjade ytor i en bostadsrättsförening kan eventuellt ses som en dold tillgång för föreningen.
Har föreningen bundit sina lån till låga räntekostnader som snart löper ut?
Äger föreningen marken huset står på eller är det en så kallad tomträtt som hyrs av kommunen?

Vad innebär indirekt nettoskuldsättning?

Från och med 1 januari 2023 ska mäklaren redovisa indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen för bostadsrätter.

Syftet är att förtydliga för konsumenten hur föreningens ekonomi belastar bostadsrätten, även om det inte räcker att titta på den indirekta nettoskuldsättningen när man utvärderar en bostadsrättsförenings ekonomi.

Mäklaren är ansvarig att räkna ut den indirekta nettoskuldsättningen. Detta görs från den senaste årsredovisningen och formeln är:

Andelstal årsavgift x Föreningens nettoskuldsättning (föreningens räntebärande skulder minus föreningens räntebärande tillgångar och likvida medel)

Uträkningen blir då: 0,015 x (5 000 000 - 1 000 000) = 60 000
Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning blir i detta exempel 60 000 kr

5. Ta hjälp att förstå årsredovisningen

Föreningens ekonomi ingår i din undersökningsplikt som köpare, och om du är det minsta osäker på vad siffrorna innebär eller hur du ska läsa årsredovisningen bör du be om hjälp.

Har du ingen i din närhet som är van att analysera årsredovisningar brukar banker som erbjuder bolån vara behjälpliga.

Dra dig inte för att kontakta bostadsrättsföreningens ordförande eller någon annan i styrelsen för att fråga om eventuella avgiftsförändringar och bostadsrättsföreningens finansiella situation.