tjej dator

Dolda fel

Friskrivningsklausul – en guide för säljare och köpare

Det finns flera situationer då säljaren av en bostad kan vilja friskriva sig från ansvar från dolda fel (fastighet) eller fel i bostadsrätt. Detta kan göras genom att en friskrivningsklausul skrivs in i köpeavtalet.  

2022-10-06

För att kunna lägga in en friskrivningsklausul i ett köpekontrakt eller ett överlåtelseavtal måste köpare och säljare tillsammans vara överens om att ett sådantvillkor ska användas. Det är därför klokt av säljaren att vara tydlig med sin vilja att friskriva sig från ansvar redan i samband med annonsering av bostaden. På så viskan alla intressenter buda utifrån den förutsättningen. 

Generell eller begränsad friskrivning 

Det finns två typer av friskrivningar. Antingen vill säljaren helt avstå från ansvar för dolda fel/fel i bostadsrätt. Dessa friskrivningar kallas generell friskrivning och innebär att köparen accepterar fastighetens eller bostadsrättens skicki sin helhet. Har säljaren lämnat uttryckliga garantier eller utfästelser för vissa funktioner i bostaden omfattas dessa som utgångspunkt inte av friskrivningen.  

VärderingIntresserad av att veta vad din bostad är värd? Boka ett möte med oss så hjälper vi dig.

Säljaren kan också vilja friskriva sig från ansvar för en specifik funktion, exempelvis fel på taket eller avloppet. Dessa friskrivningar kallas begränsad friskrivning.  

Här finns 3 exempel på när friskrivning vara lämplig att använda: 

  1. Om ett dödsbo ska sälja en bostad (villa, fritidshus, bostadsrätt)är det inte ovanligt att dödsbodelägarna har bristfälligkunskap om bostadens skick, exempelvis när renoveringar utförts, vem eller vilka som utfört renoveringar osv. Då kan det vara aktuellt att använda sig av en friskrivningsklausul.  
    Läs mer om dödsbon och försäljningav fastighet och bostadsrätt här  

  2. Förekomsten av friskrivningsklausul är också vanlig när en god manutsetts av Överförmyndarnämndenattföreträda säljaren i försäljningsprocessen. Orsaken till att använda en friskrivning är oftast att gode mannen inte känner till skicket är på bostaden 

  3. Om bostaden är gammal och skicketdärefter så är det tämligen vanligt att säljaren önskar friskriva sig från ansvar för att slippa framtida krav. 

Viktigt att friskrivningsklausulen formuleras korrekt. 

Det är viktigt att friskrivningsklausulen är korrekt formulerad. Ta därför alltid hjälp avmäklaren som har tillgång till branschgemensamt utformade klausuler för detta ändamål.  

Dolda fel-försäkring - ett alternativ när man säljer fastighet 

Syftet med en generell friskrivningsklausul äratt helt eller delvis avtala bort säljarens ansvar för dolda fel. Eftersom detta ofta innebär att priset blir lägreså kan en dolda fel-försäkring vara ett alternativtill en friskrivningsklausul, eftersom försäkringen täckerkostnaden om ett dolt fel upptäcks. På så sätt skyddas både säljaren och köparen från eventuell ekonomisk skada.   

Här kan du läsa mer om vår Dolda Fel-försäkring 

För dig som vill sälja bostad medfriskrivningsklausul: 

Var tydlig med din vilja i god tid, exempelvisgenom att information om att bostaden säljs med friskrivningsklausul finns med redan i annonseringen av bostaden i objektsbeskrivningen. Budgivaren blir då i tidigt skede medveten om att man köper bostaden med risken att man i efterhand kan ha svårt att hävda dolt fel eller fel i bostadsrätt och kan lämna bud därefter. Har du däremot inte varit tydlig med din vilja att friskriva dig från visst ansvar i god tid finns risken att budgivaren i senare skede tvekar om att stå fast vid sitt bud.  Du bör också ta i beaktning att en friskrivningsklausul ofta betingar ett prisavdrag, dvs att det finns risk att priset på bostaden blir lägre. 

För dig som vill köpa bostad med friskrivningsklausul:  

Om du vill köpa en bostad med friskrivningsklausul är det viktigt att tänka på att dina möjligheter att hävda dolt fel/fel i bostadsrätt helt eller delvis försvinner. Du får då själv bekosta avhjälpandet av de fel som säljaren annars kunnat bli ansvarig för. Därför är det viktigt att du gör en extra noggrann undersökning/besiktning innan du bestämmer dig för att köpa bostaden och till vilket pris. Ett tips kan vara att ta in en besiktningsman om man som köpare inte är så kunnig.