Bli vass på att välja mäklare

En mäklare fungerar som en opartisk länk mellan säljare och köpare. Mäklarens uppdrag är att skapa en trygg, transparent och smidig bostadsaffär för båda parter. Det innebär bland annat att värdera bostaden, sätta rätt pris, marknadsföra den på ett attraktivt sätt och hålla visningar.
Mäklaren ansvarar också för det juridiska. Att upprätta köpekontrakt, hantera budgivning och se till att alla lagar och regler följs.

Kort sagt: en mäklare ser till att både säljare och köpare kan känna sig trygga genom hela processen.

En mäklare ska alltid vara opartisk, vilket betyder att hen inte får gynna den ena parten på den andras bekostnad.

I praktiken innebär det att mäklaren hjälper säljaren att marknadsföra bostaden och ta fram rätt underlag, men samtidigt ska hen ge köparen tydlig information om bostaden, besvara frågor och se till att köpehandlingarna blir juridiskt hållbara.

Mäklarens roll är helt enkelt att skapa en affär där båda parter kan känna sig trygga.

Alla mäklare i Sverige måste vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som är den myndighet som övervakar branschen. För att bli registrerad krävs både utbildning och praktik, och mäklaren måste följa fastighetsmäklarlagen.

Det betyder att en mäklare är skyldig att vara opartisk, följa god fastighetsmäklarsed och alltid arbeta på ett korrekt och professionellt sätt. FMI kan granska mäklare och även utdela varningar eller återkalla registreringen om reglerna bryts. Ett enkelt sätt att själv kontrollera om en mäklare är registrerad är att söka på deras namn i FMI:s register, då ser du direkt att de är behöriga.

Det är svårt att säga exakt hur mycket det kostar att anlita en mäklare. Det finns flera faktorer som påverkar arvodet till mäklaren. Skillnaderna beror bland annat på vilken typ av objekt du ska sälja – dessutom skiljer kostnaden mellan storstad, småstad eller landsbygd.

Normalt sett ligger mäklararvodet någonstans mellan 0,50 – 7 procent av slutpriset i den grundläggande delen. Det vanligaste ersättningsmodellen bygger på provision i procent - men fasta mäklararvoden är också vanligt förekommande. Räkna lite på det och jämför olika mäklare och deras arvoden. Då är du trygg med vad som blir bäst för dig. När du jämför mäklare och deras pris ska du komma ihåg att också jämföra vad som ingår i tjänsten. Mäklararvodet är främst till för att täcka omkostnader för försäljningen av din bostad och avser alltså inte mäklarens lön.

Läs mer om de olika arvodesmodellerna

När du anlitar en mäklare skriver ni ett förmedlingsuppdrag, ett avtal som reglerar villkoren för försäljningen. Där framgår bland annat arvodet och hur länge uppdraget gäller. En mäklare är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget. En vanlig missuppfattning är att mäklarföretaget är ansvarigt, men så är det alltså inte. Uppdragsavtalet gäller mellan säljaren (uppdragsgivaren) och den enskilda mäklaren.
En försäljning kan gå snabbt (några veckor) men ibland ta längre tid beroende på marknadsläget. Den största risken är att bostaden inte säljs till det förväntade priset, eller att affären drar ut på tiden.

Annat alternativ:
Du kan sälja själv, men då ansvarar du för marknadsföring, visningar och juridiken. Många väljer därför mäklare för att minska riskerna och få en tryggare affär.

Mäklaren får säga sådant som är sant, relevant och ibland även verifierat. Det innebär att hen ska beskriva bostaden ärligt, dela med sig av information från säljaren eller tidigare besiktningar som mäklaren känner till och se till att det finns en objektsbeskrivning.

Mäklaren får inte vilseleda, gissa eller undanhålla något som är viktigt för affären. Hen får inte medvetet lämna felaktiga uppgifter om bostaden eller priset, inte utlämna avgörande information och inte heller uttrycka sig svepande på ett sätt som kan tolkas som ett löfte. Kort sagt: allt som sägs ska vara korrekt, tydligt och underbyggt med fakta.

Mäklaren ska sköta budgivningen öppet, korrekt och opartiskt.
Alla bud som kommer in måste vidarebefordras till säljaren och dokumenteras i en budgivningslista.
När affären är klar ska listan lämnas till både säljare och köpare.

Mäklaren får inte själv bestämma hur budgivningen ska gå till, det är säljaren som avgör om bostaden säljs och till vem. Köparen bestämmer i sin tur om och vilket bud hen vill lägga.

Summerat så är mäklarens roll att förmedla buden och se till att processen går rätt till, inte att styra resultatet.

När du köper en bostad betalar du först en handpenning i samband med kontraktsskrivningen. Den fungerar som en säkerhet för köpet och är en del av den totala köpesumman. Handpenningen betalas oftast via banköverföring till mäklarens klientmedelskonto och dras sedan av från slutbetalningen.

Handpenningen räknas in i din kontantinsats, som måste vara minst 15 % av bostadens pris. Resten av köpeskillingen betalas på tillträdesdagen, när bostaden överlåts och du får nycklarna.

Som säljare är det klokt att fråga om mäklarens erfarenhet av liknande försäljningar, lokalkännedom, hur de värderar bostaden, hur de jobbar med marknadsföring och hur ofta de återkopplar under processen.

Som köpare har du en ganska omfattande egen undersökningsplikt, men du kan också fråga mäklaren om bostadens skick, föreningens ekonomi, kommande renoveringar och området i stort. Kort sagt: ställ frågor som hjälper dig att känna dig trygg med både bostaden och mäklarens arbetssätt.